Mandantin B. betrieb in eigenem Gebäude ein zahntechn. Labor. Bei dem Gebäude handelt es sich um ein ehemaliges Gemeindezentrum, Baujahr 1972. Im Jahr 2008 hat die Mandantin das Gebäude erworben und für Zwecke des Betriebs umgebaut. Die Anschaffungskosten betrugen 2008 40.377 €, die Umbauarbeiten einschl. Parkplatzbefestigung 215.695 €. Auf diese wurde von der ISB Mainz ein Investitionszuschuss in Höhe von 35.541 € gewährt, der die Anschaffungskosten gemindert hat, so dass die Gesamtanschaffungskosten lt. Abschreibungsverzeichnis 220.512 € betragen haben. Zum 01.01.2020 hat die Mandantin altersbedingt ihren Betrieb veräußert, wobei sie die betrieblichen Gebäude in das Privatvermögen überführt und an den Übernehmer des Betriebs für zehn Jahre verpachtet hat. Der Entnahmewert (Verkehrswert) des Grundstücks/Gebäudes wurde mit den gesamten Anschaffungskosten unter Berücksichtigung der Wertsteigerungen (Index) 2008–2019 unter Abzug einer Wertminderung von 2 % p.a. für die Nutzung ermittelt. Das Finanzamt hat bei einer Außenprüfung den Verkehrswert nach der Ertragswertberechnung unter Zugrundelegung der monatlichen Kaltmiete von 2.750 € ermittelt, so dass sich ein Verkehrswert von 320.000 € ergeben hat. Das Grundstück liegt in einer Nebenstraße (Sackgasse), also ohne Durchgangsverkehr in unmittelbarer Nachbarschaft eines Friedhofs. Meines Erachtens führt die Heranziehung der mtl. Miete im Ertragswertverfahren zu einem überhöhten Wert, da die Lage bzw. die besonderen objektbezogenen Grundstücksmerkmale nicht entsprechend Berücksichtigung gefunden hat. Kann der angemessene Wert nur durch ein Verkehrswertgutachten eines Sachverständigen ermittelt werden, oder können die Anschaffungskosten unter Heranziehung der Indexentwicklung ebenfalls ein zutreffendes Ergebnis bringen? Sehen Sie noch anderweitige Ansatzpunkte für eine akzeptable Verkehrswertermittlung? Falls die marktübliche Vergleichsmiete niedriger liegt, kann diese für die Bewertung herangezogen werden, auch wenn die Miete lt. Mietvertrag höher vereinbart wurde?