Sehr geehrte Damen und Herren: Ein Mandant von mir hat seit dem Jahr 2000 insgesamt 15 Immobilien erworben. Allerdings wurde der Immobilienbestand erst ab 2010 in größerem Umfang erweitert, vorher gab es lediglich eine Immobilie. Er ist als Finanzberater und Vermittler von Darlehen tätig, übt somit - nach meinem Dafürhalten - keine Tätigkeit aus, die unmittelbar mit Immobilien zusammenhängt. Er hat allerdings zwischen 2018 und 2022 schon 6 Immobilien veräußert bei denen man einen engeren zeitlichen Zusammenhang zur Anschaffung bejahen muss (Behaltensdauer bis 5 Jahre), somit ist der gewerbliche Grundstückshandel meines Erachtens als gegeben anzunehmen. Dabei hat er in 2018 - geplant - 2 Immobilien veräußert (eine Garage und ein Wegerecht). Weitere Veräußerungen waren zu der Zeit nicht geplant, ein gewerblicher Grundstückshandel daher nicht relevant. Aufgrund eines Liquiditätsengpasses in einer anderen geschäftlichen Tätigkeit wurden dann in 2019 und 2020 nochmals jeweils 2 Immobilien veräußert. Die erste der insgesamt 6 Immobilien wurde im Jahr 2014 erworben. Zu dieser Zeit bestand grundsätzlich noch keine Veräußerungsabsicht, der Verkauf der Garage und des Wegerechtes wurde mehr oder weniger aus Gefälligkeit gegenüber Nachbarn ausgeführt. Zum Sachverhalt habe ich folgenden Fragen: 1) Ist als Beginn des gewerblichen Grundstückshandels (und damit das Datum der Eröffnungsbilanz) zwingend das Erwerbsdatum der ersten Immobilie in 2014 zu wählen? Auch wenn zu dieser Zeit die Veräußerung von 3 oder mehr Immobilien überhaupt noch nicht geplant war? 2) Für den Fall, dass auch ein späterer Termin in Frage kommt: Wie ist mit einer möglichen Wertsteigerung der Immobilie zwischen Kauf und Eröffnungsbilanz zu verfahren? Ist es korrekt, dass es sich hierbei um ein privates Veräußerungsgeschäft im Sinne von § 23 Absatz 1 Satz 2 Nr. 1 EStG handelt und die Wertsteigerung somit im Jahr der Eröffnungsbilanz zu versteuern wäre? 3) Ist es korrekt, dass mein Mandant Immobilien, die er schon länger als 10 Jahre besitzt weiterhin im Privatvermögen belassen kann? 4) Gilt dies auch für Immobilien, die sich noch keine 10 Jahre im Besitz meines Mandanten befinden und für die derzeit keine Veräußerungsabsicht besteht? Wie wäre zu verfahren, wenn sich dann doch in der Zukunft eine Veräußerung a) innerhalb von 5 Jahren nach dem Erwerb oder b) zwischen 5 und 10 Jahren nach dem Erwerb ergeben würde? 5) Gehe ich Recht in der Annahme, dass die Werte, die bisher als Einnahmen und Werbungskosten in der Anlage V zur Einkommensteuererklärung erklärt wurden in der G.u.V. des gewerblichen Grundstückshandels auszuweisen sind, die Einkünfte aus § 21 EStG im Gegenzug entfallen? 6) Für die Jahre 2018 und 2019 wurden die erzielten Gewinne bisher als Einkünfte aus § 23 erklärt, die Einkommensteuer auch erklärungsgemäß festgesetzt. Die Bescheide ergingen nicht unter dem Vorbehalt der Nachprüfung, lediglich vorläufig bezüglich verschiedener laufender Verfahren, nicht jedoch wegen eines möglichen gewerblichen Grundstückshandels. Das Finanzamt hat jetzt für beide Jahre Gewerbesteuermessbeträge festgesetzt, ohne jedoch im Bereich der Einkommensteuer die Entlastung für gewerbliche Einkünfte zu berücksichtigen, es sind keine neuen Einkommensteuerbescheide ergangen. Ist die Festsetzung eines Gewerbesteuermessbetrages ein Grund den Bescheid gem. § 173 Absatz 1 Nr. 1 zu ändern? Für Ihre Mühe bedanke ich mich im Voraus und verbleibe mit freundlichen Grüßen Klaus Peters Steuerberater