Eine Mandantin von uns besitzt ein Objekt, welches sie seit Jahren im Rahmen kurzfristiger Zimmervermietung in größerem Umfang zur Einkünfteerzielung nutzt. Diese Tätigkeit wird durch uns dem Finanzamt gegenüber als Gewerbebetrieb (in Form eines Einzelunternehmens) steuerlich deklariert, das Grundstück mit aufstehendem Gebäude ist als Betriebsvermögen erfasst (zu geringen Restwerten – weil schon vor Jahrzehnten erworben und weitgehend abgeschrieben). Zwischenzeitlich hat die Stadt, in deren Gebiet sich das Objekt befindet, eine „Ferienwohnungssatzung“ eingeführt, die auch eine kurzfristige Zimmervermietung derart hoch mit „Strafsteuern“ belegt, dass diese Form der Nutzung für die Mandantin wirtschaftlich nicht mehr sinnvoll ausübbar ist. Die Mandantin hat nun folgende Optionen: a) langfristig (über sechs Monate) an eine Firma vermieten, b) langfristig (über sechs Monate) an die Stadt für die Flüchtlingsunterbringung vermieten, c) die Zimmer als Studentenwohnungen längerfristig vermieten, d) den Betrieb ruhen lassen, d.h., die Zimmer bleiben ein bis zwei Jahre leer stehen. Problematisch ist dabei die weitere Betriebsvermögenseigenschaft des Objekts (weil bei Entnahme des Objekts aus dem Gewerbebetrieb hohe stille Reserven zu realisieren wären): Wir gehen grundsätzlich davon aus, wenn künftig keine kurzfristige Vermietung mehr an wechselnde Nutzer erfolgt, ist die Betriebsvermögenseigenschaft des Objekts zumindest im Fall a) bis c) nicht mehr gegeben. Denn mangels Fortsetzung des Gewerbebetriebs „kurzfristige Zimmervermietung“ kann bei der Mandantin denklogisch kein Betriebsvermögen mehr vorliegen (auch nicht in gewillkürter Form), sodass diese Fälle zu einer zwingenden Betriebsaufgabe führen würden mit einer Zwangsentnahme des Objekts zum gegenwärtigen Verkehrswert in den privaten Bereich der Vermögensverwaltung (VuV). Das gleiche Risiko sehen wir für den Fall d), wenn nach einem Ruhen der Zimmernutzung nicht in absehbarer Zeit (max. zwei Jahre) wieder eine kurzfristige Zimmervermietung aufgenommen wird. Als einzige gangbare Alternative sehen wir die Möglichkeit der Umwandlung der Einzelfirma in eine gewerblich geprägte GmbH & Co. KG mit anschließender Vermietung des Objekts nach Fall a) bis c), weil dann die gewerbliche Verhaftung des Objekts über § 15 Abs. 3 Nr. 2 EStG erfolgt und dann eben die an und für sich gegebene Vermögensverwaltung auch künftig eine gewerbliche betriebliche Tätigkeit darstellt.