Sehr geehrte Damen und Herren, Meine Mandantin hat von ihrer Mutter im Jahr 2018 ein Mietwohngrundstück (Mehrfamilienhaus) mit einem Nießbrauchvorbehalt zugunsten der Mutter geschenkt bekommen. Mutter und Tochter gründeten im Mai 2023 eine gewerblich geprägte GmbH & Co. KG. In diese GmbH & Co. KG beabsichtigen Sie im November 2023 mehrere Mehrfamilienhäuser gegen Gewährung von Gesellschaftsrechten einzulegen. Die jeweiligen Mehrfamilienhäuser befinden sich augenblicklich jeweils noch im Alleineigentum der Mutter oder der Tochter. Die Einlage erfolgt mit der Absicht die GmbH & Co. KG als Wohnungsgesellschaft im Sinne des Erbschaftsteuergesetz zu nutzen um im Fall des Todes der Mutter die Gesellschaftsanteile der Mutter erbschaftsteuerfrei auf die Tochter zu übertragen. Nach Einlage der Mehrfamilienhäuser wird die GmbH & Co. KG einen Wohnungsbestand von rund 400 Wohnungen umfassen. Die Mutter wird bei Einlage der Mehrfamilienhäuser ihr 67. Lebensjahr vollenden, die Tochter wird 31 Jahre alt sein. Es ist beabsichtigt die Gesellschaftsanteile der Mutter an der GmbH & Co. KG im Wege der vorweggenommenen Erbfolge im Jahr 2033 auf die Tochter zu übertragen. Zu diesen Mehrfamilienhäusern, die eingelegt werden sollen, gehört auch das Mietwohngrundstück, das die Mutter ihrer Tochter im Jahr 2018 mit einem Nießbrauchvorbehalt geschenkt hat. Nach meiner Bewertung der einzelnen Mehrfamilienhäuser wird die Mutter rund 65 % und die Tochter rund 35 % der Gesellschaftsanteile halten. Bei der Bewertung wurde der Nießbrauchvorbehalt der Mutter an einem der Mehrfamilienhäuser nicht berücksichtigt, er wurde mir erst heute bekannt gegeben. Nach erfolgter Einlage der Mehrfamilienhäuser beabsichtigt die GmbH & Co. KG den Erwerb eines weiteren Mehrfamilienhauses. Der Kaufpreis zur Finanzierung des Erwerbes soll durch eine kreditgebende Bank erfolgen. Die Bank besteht auf Löschung des Nießbrauchvorbehalts. Zu meiner Frage: Ist es möglich der Mutter den Wert des Nießbrauchs auf ihrem Kapitalkonto gutzuschreiben und im Gegenzug den Wert des Nießbrauchs der Tochter ihrem Kapitalkonto zu belasten, mit der Folge, dass die Mutter 67% der Gesellschaftsanteile hält und die Tochter nur noch 33%.? Welche ertragsteuerlichen oder schenkungssteuerlichen Folgen hätten ein solches Vorgehen? Mit freundlichen Grüßen, Ingolf Jensch