Die Mutter unseres Mandanten hat in ihrem Privatvermögen mehrere Immobilien. Diese vermietet sie an die Firma ihres Sohns. Die Mutter erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Der Sohn betreibt auf diesen Grundstücken seinen Firmenzweck. Derzeit sind die Immobilien im Privatvermögen bei der Mutter gehalten. Nunmehr soll eine Übertragung im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge auf den Sohn vollzogen werden. Hierbei soll die Übertragung unter Nießbrauchsvorbehalt zugunsten der Mutter vollzogen werden. Damit die Betriebsgrundstücke nicht dauerhaft Betriebsvermögen bei dem Sohn werden, sollen in einer zweiten Urkunde und einem gesonderten Übertragungsvertrag nach einer gewissen Schamfrist die Grundstücke, die nach der Übertragung dem Sohn gehören, auf die Ehefrau des Sohns unentgeltlich übertragen werden. Der Nießbrauchsvorbehalt für die Mutter für die Betriebsgrundstücke soll weiterhin bestehen bleiben. Auf den Grundstücken sind noch höhere Schulden vorhanden. Der Verkehrswert und auch vermutlich der Steuerwert der Immobilien beträgt rund 1.000.000 €. Die aufgelaufenen Schulden zum Zeitpunkt der Schenkung belaufen sich auf rund 400.000 €. Bisher werden die Zinsen im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung bei der Mutter in der Steuererklärung geltend gemacht. Nunmehr stellt sich für uns die Frage, wie am besten die Übertragung vollzogen werden sollte. Sofern die Mutter die Betriebsimmobilie nebst den Schulden auf den Sohn überträgt, stellt sich für uns die Frage, ob die Zinsen weiterhin bei der Mutter abzugsfähig sind. Neuer Darlehensnehmer durch die Übertragung wäre demnach der Sohn. Kann die Mutter, sofern sie die Zins- und Tilgungsleistung bedient, trotzdem diese Zinsen weiterhin bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung absetzen? Des Weiteren gehen wir davon aus, dass durch die Übertragung der Betriebsimmobilie nebst den Schulden für Schenkungsteuerzwecke diese in Abzug gebracht werden können. Ebenfalls wird vom Steuerwert das Nießbrauchsrecht für die Mutter in Abzug gebracht. Sollte eine Übertragung ohne die Grundstücksdarlehen auf den Sohn erfolgen, würde für Schenkungsteuerzwecke der Steuerwert abzüglich des Nießbrauchs nicht ausreichen, um unter die steuerlichen Freibeträge zu kommen. Was können Sie uns diesbezüglich empfehlen?