Für eine Immobilienübertragung ist eine steuerliche Grundstücksbewertung vorzunehmen. Es handelt sich um ein Einfamilienhaus im Privatvermögen, das von einem Elternteil an die Kinder übertragen werden soll. Das Grundstück ist im ländlichen Bereich belegen, direkt an einem kleinen Bach. Es entstehen im Frühjahr regelmäßig Überschwemmungen. In der offiziellen Kartierung des Landes Bayern (Geoportal Online) ist erkennbar, dass das Grundstück in großen Teilen als sog. „Festgesetztes Überschwemmungsgebiet“ ausgewiesen und schraffiert ist. Das schraffierte Überschwemmungsgebiet ist nicht auf einen bestimmten Bereich im Grundstück begrenzt, sondern zieht sich unförmig über das gesamte Flurstück. Das Grundstück hat insgesamt eine Fläche von 3.500 qm. Hiervon nimmt das Überschwemmungsgebiet aber etwa eine Fläche von 1.500 qm in Anspruch. Der amtliche Bodenrichtwert per 1.1.2022 beträgt für das Grundstück 400 € p. qm. In der Feststellung des Bodenrichtwerts sind keine Umrechnungskoeffizienten enthalten. Die Bodenrichtwertzone ist generell als baureifes Land definiert und als Gemischte Baufläche/Mischgebiet ausgewiesen. Durch das ausgewiesene Überschwemmungsgebiet ist es sicherlich unzutreffend, das Grundstück mit der Gesamtfläche x Bodenrichtwert zu bewerten. Besteht eine Möglichkeit, den Bodenrichtwert für die steuerliche Bewertung zu mindern in Anlehnung an R B 179 BewR? Hierin ist ja erwähnt, dass lt. Absatz 5 ein Abschlag für Freiflächen etc. vorgenommen werden kann. Dies würde evtl. auch die nicht bebaubare Überschwemmungszone beinhalten? Auch ist in Absatz 8 der Richtlinie nicht ausdrücklich ausgeschlossen, dass die Überschwemmungszone ein wertbeeinflussendes Grundstücksmerkmal ist, das bei der steuerlichen Bewertung ohne Berücksichtigung bliebe. Unsere Fachfragen: 1) Ist es im Rahmen der steuerlichen Bewertung (Sachwertverfahren) der Immobilie möglich, den Bodenrichtwert wegen des Überschwemmungsgebiets zu mindern (→ also kein Gutachten gem. § 198 BewG notwendig)? 2) Falls ja: Wie kann rechnerisch die Minderung abgebildet werden?