Unsere Mandantin besitzt ein Haus, in dem sich drei vermietete Wohnungen befinden (EG, OG, DG). Spielt es eine Rolle, wie das Haus im Einheitswert bewertet ist? Die geplante Übergabe an den Sohn im Jahr 2023 ist nach Änderung des Bewertungsrechts durchzuführen. Das Grundstück hat eine Fläche von 404 m², der Bodenrichtwert beträgt 710 €/m², und der Bodenwert damit 286.840 €. Das Baujahr des Gebäudes ist 1998 und besitzt nach neuem Recht somit eine Restnutzungsdauer von 55 Jahren. Die Jahres-Kaltmiete für die drei Wohnungen und die beiden Garagen beträgt 17.460 €. Nach Abzug der indexierten Bewirtschaftungskosten (248 m² Wohnfläche) ergibt sich ein Reinertrag des Grundstücks von 12.442 €. Davon abzuziehen ist die Bodenwertverzinsung mit neu 3,5 % vom Bodenwert. Der sich ergebende Gebäude-Reinertrag von 2.402 € ist mit einem Vielfältiger von 24,26 zu multiplizieren, so dass sich unseres Erachtens ein Gebäude-Ertragswert im Ertragswertverfahren von 58.277 € errechnet. Sind bei Berechnung im Ertragsverfahren nach neuem Recht weitere Kriterien zu beachten oder ist obige Berechnung korrekt?