Folgender Sachverhalt: Mutter (M; Jahrgang 1953) schenkt im Jahr 2014 zwei Immobilien (I1 und I2) in Italien an ihre drei Töchter (T1, T2 und T3) zu je gleichen Teilen. Beide Immobilien haben einen Wert von je 185.000 €. Sie behält sich an den Immobilien den Nießbrauch vor (Jahreswert für jede Immobilie 9.000 €). Die Schenkung im Jahr 2014 führte nicht zu einer Schenkungsteuer (wegen Abzug Nießbrauch und FB nicht überschritten). Alle Beteiligten haben ihren Wohnsitz in Deutschland. Der gemeinsame Besitz der Immobilien hat bei den Töchtern in der Vergangenheit zu Unstimmigkeiten geführt. Deshalb sollen im Jahr 2023 die Immobilien wie folgt unter den Töchtern (unentgeltlich) aufgeteilt werden: T1 soll Alleineigentümerin von I1 werden. T2 soll Alleineigentümerin von I2 werden. T3 will an keiner Immobilie mehr beteiligt sein. Der Nießbrauch für die Mutter soll unverändert fortbestehen. Der Wert der jeweiligen Immobilie beträgt unverändert jeweils 185.000 €. Hinsichtlich T3 ist m.E. nur eine Schenkung von T3 von jeweils 1/3 der I1 an T1 und 1/3 von I2 an T2 möglich. Bei der Ermittlung der Schenkung an die jeweilige Schwester ist der Nießbrauch für die Mutter (anteilig) abziehbar. Freibetrag bei Schenkungen an Geschwister 20.000 €. Nach überschlägiger Berechnung fällt nur unwesentliche Schenkungsteuer an. Hinsichtlich der Übertragungen zwischen T1 und T2 käme ein Tausch in Frage. Aber: Tausch löst Grunderwerbsteuer aus. Frage: Auch in Italien? Wenn ja, in welcher Höhe? Um die Grunderwerbsteuer zu vermeiden, folgende Überlegung: Wäre es möglich, dass T1 ihr Drittel an I2 an die T2 verschenkt unter der Auflage, dass T2 ihr Drittel an I1 an T1 verschenkt, und umgekehrt? Könnte damit die Grunderwerbsteuer vermieden werden? Bei der Schenkung des jeweiligen Immobiliendrittels unter den Schwestern würde somit die Auflage und die (anteilige) Nießbrauchsbelastung für die Mutter zum Abzug kommen, so dass für die Schenkungen von T1 an T2 und umgekehrt (vermutlich) keine Schenkungsteuer anfallen würde. Ist das zutreffend? Wie ist der Sachverhalt zu beurteilen, wenn T2 ihren Wohnsitz in der Schweiz hat?