Wir begleiten eine Mandantin, diese möchte ein Einfamilienhaus an ihre Tochter übertragen, das aktuell an die Tochter vermietet ist. Die Übertragung des Einfamilienhauses soll gegen Nießbrauchsvorbehalt erfolgen. Die Miete wird also weiterhin an die Übergeberin entrichtet. Ist der Übertragungsvorgang nach § 13d ErbStG begünstigt? Meines Erachtens ja, da es sich ja um eine vermietete Immobilie handelt. Die Vermietung erfolgt zwar an den Erwerber, das ist aber meines Erachtens unschädlich. Die Vermietung wird aufgrund des Nießbrauchvorbehalts auch weiterhin ausgeübt. Deswegen müsste die 10%ige Steuerfreistellung des Immobilienwerts unseres Erachtens gegeben sein. Wie muss der Wert des Nießbrauch ermittelt werden? Die Immobilie hat einen Grundbesitzwert von 600.000 €. Die Erwerberin zahlt aktuell und wohl auch künftig nur eine Miete von 500 €, obwohl diese im Fremdvergleich deutlich zu niedrig bemessen ist. Ist nun als Jahreswert für die Nießbrauchberechtigung nur 12 x 500 € = 6.000 € heranzuziehen? Oder können wir auch 12 x 1.500 € = 18.000 € berücksichtigen, da das die ortsübliche Miete bei einer Fremdvermietung wäre? Unbeschadet davon gibt es zwar dann ertragsteuerlich das Problem, dass zum Vollabzug der Werbungskosten mindestens 50 % der ortsüblichen Miete erreicht werden müsste (das wäre bei einer Vermietung ortsüblich zu 1.500 € im Vergleich zu 500 € tatsächlicher Miete zwar nicht mehr gegeben), aber erbschaftsteuerlich wären wir an einem relativ hohen Wert des Nießbrauchs interessiert, um den Übertragungsvorgang unter Berücksichtigung des persönlichen Freibetrags komplett steuerfrei stellen zu können. Richtet sich also die Wertermittlung nach der tatsächlichen (viel zu günstigen) Miete oder nach der ortsüblichen Miete, die bei einer Fremdvermietung erzielbar wäre? Oder laufen wir in die Gefahr einer weiteren Schenkung durch die verbilligte Mietüberlassung, die ja auch schon jahrelang so niedrig ist (Vorschenkungsproblematik?)? Sollte man ggf. anstelle der weiterlaufenden Miete und des Nießbrauchsvorbehalts vielleicht besser eine lebenslange dauernde Last zugunsten der Übergeberin vereinbaren und diese exakt beziffern? Berechnet werden würde sie ja dann genau wie der lebenslange Nießbrauch, oder?