Sachverhalt: Ein Zweifamilienhaus (mit zwei Wohnungen) gehört dem Ehepaar Herrn X und Frau Y zu jeweils einem Anteil von 1/4. Dem Bruder von Herrn X, Herrn Z, gehört ein Anteil von 1/2 an dem Zweifamilienhaus. Das Ehepaar hat einen Sohn B. Das Zweifamilienhaus ist nicht geteilt. Dem Sohn B sollen die Anteile jeweils von seinen Eltern X und Y sowie von seinem Onkel im Wege einer Schenkung übertragen werden (gesamtes Zweifamilienhaus). Es gibt keine weiteren Kindern von X und Y, und auch der Onkel hat keine Kinder. Die Wohnung 1 bewohnt der Sohn B mit Ehefrau A. Die Wohnung 2 bewohnen die Eltern des B. Daran soll sich auch in der Zukunft nichts ändern. Die Eltern werden sich ein lebenslanges Wohnrecht vorbehalten. Das Objekt ist seit 1993 im Eigentum des Onkels bzw. der Eltern. Hinweis: Da von Eltern auf Kinder ausreichend Freibeträge gegeben sind (jeweils 400 T€) und sich auch weiter keine steuerlichen Folgen aus der geplanten Übertragung auf den Sohn ergeben (z.B. Grunderwerbsteuer), soll in der Folge nur die Übertragung vom Onkel Z auf seinen Neffen B betrachtet werden. Die Gesamtsteuerbelastung soll so gering wie möglich gehalten werden. Fragestellungen: 1. Überlegung (unentgeltlich): Übertragung des Anteils vom Onkel Z in Höhe v. 1/2 auf Neffen B gegen „Wohnrecht oder Nießbrauch“ zugunsten des Onkels. a) Wäre es möglich, dass der Onkel gegen eine solche Auflage an seinen Neffen überträgt und die Last dann vom anteiligen (→ 1/2) Grundbesitzwert abgezogen wird? b) Macht es einen (steuerlichen) Unterschied oder ergeben sich weitere steuerliche Konsequenzen, ob es sich bei der Last um einen Nießbrauch oder um ein Wohnrecht handelt, was dem Onkel gewährt wird? Dies vor dem Hintergrund, dass der Onkel seinem Neffen die Wohnung weiterhin (unentgeltlich) überlassen möchte. Hier ist der Gedanke, dass sich aus der „Nichtfruchtziehung“ des Onkels aus dem Nießbrauch eine Rückschenkung an den Neffen ergeben könnte?! c) Der Kapitalwert der Belastung würde sich dann anhand der anteiligen (dem Miteigentumsanteil des Onkels entsprechenden) üblichen Mieten für die Wohnung 1 und die Wohnung 2 berechnen, ist dies korrekt? d) Auf die Höhe des Nießbrauchs- oder Wohnrechtswerts würde dann Grunderwerbsteuer anfallen, korrekt? 2. Überlegung (entgeltlich): Verkauf des anteiligen Miteigentumsanteils von 1/2 des Onkels Z an seinen Neffen. Könnten hier Aufwendungen des Neffen B (d.h., Kosten die er im Laufe der Zeit am Haus erbracht hat, (anteilig) gegengerechnet werden? Die Frage stellt sich im Hinblick darauf, dass es bei Verkauf unter Verkehrswert zu einer teilentgeltlichen Übertragung käme, wodurch der Freibetrag ggf. auch schnell ausgeschöpft wäre. Hier hat der Neffe B im Hinblick auf eine zukünftige Nachfolge in den vergangenen Jahren schon Arbeiten erbracht wie z.B. den Einbau einer neuen Heizung, den Austausch der Fenster etc. Etwaige Belege über diese Kosten etc. liegen vor. Kann hier ggf. auch die eigene Arbeitsleistung berücksichtigt werden? Wenn ja, wie ist hier ein Nachweis zu erbringen? 3. Überlegung (teilentgeltlich): Kombination aus Überlegung 1 und Überlegung 2 In Abhängigkeit von der Höhe des anteiligen Grundbesitzwerts nach Abzug einer Last (Nießbrauch oder Wohnrecht) wäre die Überlegung für den verbleibenden Restanteil, an den Onkel dann zusätzlich eine Geldzahlung vom Neffen zu leisten. Hier fällt dann wieder Grunderwerbsteuer auf die gewährte Last an. 4. Überlegung (unentgeltlich mit Einbezug EF Neffe): Übertragung des Onkels an seinen Neffen B sowie dessen Ehefrau. Hier könnte man zusätzlich 20 T€ Freibetrag gewinnen. Für den Fall einer Scheidung würde man eine Rückgabeverpflichtung der Ehefrau vereinbaren. Falls Sie eine bisher nicht betrachtete Gestaltungsüberlegung haben, dann freuen wir uns über eine entsprechende Rückmeldung.