Ein Steuerpflichtiger verkauft seine Immobilie an eine KG, an der er zu 20 %, seine Frau zu 30 % und seine beiden Kinder zu je 25 % beteiligt sind. Auf der Immobilie liegt seit 1995 ein Zuwendungsnießbrauch der Eltern des Steuerpflichtigen, wobei der Nießbrauch der Mutter einen Vorbehaltsnießbrauch darstellt, während hingegen der Nießbrauch des Vaters einen Zuwendungsnießbrauch darstellt. Ein kleiner Teil der Immobilie (Dachgeschosswohnungen) ist nicht mit einem Nießbrauch belastet. Zum aktuellen Zeitpunkt werden folgende Annahmen getroffen: • Wert der Immobilie: 1,1 Millionen € (vor Berücksichtigung des Nießbrauchs) • Wert der Dachgeschosswohnungen: 100.000 € (ohne Nießbrauch) • Davon auf Grund und Boden entfallend: 200.000 € (vor Berücksichtigung des Nießbrauchs) Wert der gesamten Nießbräuche: 300.000 € Weitere Infos: vollständige Vermietung zu Wohnzwecken, Baujahr 1970 Die Nießbräuche sollen mit Verkauf der Immobilie nicht abgelöst werden. Es stellen sich folgende Fragen für uns: 1. Gehört der Nießbrauch zu der Bemessungsgrundlage der AfA des Gebäudes, die nach Verkauf der Immobilie ansetzbar wäre? 2. Welche Höhe hat die Bemessungsgrundlage für die AfA nach dem Verkauf an die KG? 3. Damit zusammenhängend: Ist der Nießbrauch anteilig auf den Grund und Boden zu berechnen, oder betrifft dieser lediglich das Gebäude? 4. Ab welchem Zeitpunkt kann von den Eigentümern die AfA für die Immobilie geltend gemacht werden? a. Welche AfA ergibt sich für die Eigentümer kurz nach dem Verkauf, während der Nießbrauch bestehen bleibt? b. Welche AfA ergibt sich für die Eigentümer, nachdem der Nießbrauch vollständig von Todes wegen erloschen ist? 5. Ergibt sich für die Großeltern als Nießbrauchnehmer eine neue AfA in der Einkommensteuer? 6. Ergeben sich weitere Risiken mit dem Nießbrauch, insbesondere wenn der Nießbrauch von Todes wegen in den nahen Folgejahren wegfällt? 7. Hätte der Wegfall des Nießbrauchs einen Einfluss auf die AfA-Bemessungsgrundlage?