Der Fall: Kauf eines Ferienhauses auf Sylt/Keitum. Kaufpreis gesamt 1.075.000 €. Der Kaufpreis wurde im Kaufvertrag wie folgt aufgeteilt und fest fixiert: Gebäude: 576.745 € (55,56 %) Grund und Boden: 461.250 € (44,44 %) Mobiliar im Haus: 22.505 € Außenanlagen: 14.500 € Als Begründung für die Kaufpreisaufteilung im Kaufvertrag hat mein Mandant und Eigentümer des Hauses dem Finanzamt Folgendes mitgeteilt: „Einleitend möchte ich Ihnen als Anlage zwei mit meinem Haus vergleichbare Exposés aus Keitum vorstellen. Es handelt sich um Häuser aus ähnlichem Baujahr, die ebenfalls aufwändig mit Reet gedeckt sind – alleine die Erstellung eines Reetdaches samt Isolierung kostet zwischen 120.000 bis 150.000 €. Die beiden Beispiele zeigen, dass speziell im Sylter Ortsteil Keitum eine rein schematische Darstellung für die Ermittlung des Gebäudewertes oft nicht funktioniert. Erstes Vergleichsexposé: Reiheneckhaus für 1.375.000 € Grundstücksgröße 393 qm (Bodenrichtwert dort 1.050 €/qm) Das ergäbe theoretisch 412.000 € für den Boden, so dass das Gebäude 962.350 € wert wäre (entsprechend 70 % des Kaufpreises). Zweites Vergleichsexposé: Reihenmittelhaus für 1.190.000 € Grundstück 304 qm (Bodenrichtwert dort 1.350 €/qm). Das ergäbe theoretisch 410.400 € für den Boden, so dass das Gebäude 779.600 € wert wäre (entsprechend 66 % des Kaufpreises). Bei dem von mir erworbenen mit 615 qm Grund und Bodenrichtwert von 1.450 €/qm wäre der Grund theoretisch 891.750 € wert, so dass das Gebäude nur noch 183.250 € wert wäre (entsprechend 17 % des Kaufpreises). Es ist ja wohl offensichtlich, dass hier ein grobes Missverhältnis vorliegt! Erschwerend kommt noch hinzu, dass es sich bei dem von mir erworbenen Objekt um ein Reihenendhaus (ähnlich einer Doppelhaushälfte) handelt. Der anteilige Gebäudewert wäre also eher noch höher anzusetzen als bei den o.a. Beispielen (Reihenhausscheibe, Reiheneckhaus). Ginge man, wie bei den obigen Vergleichsobjekten, auch bei dem von mir erworbenen Haus von 66–70 % des Kaufpreises für die Berechnung des Gebäudewertes aus (ein Wert, der ja nicht unüblich ist), so erhielte man hier einen Wert zwischen 709.500 € und 752.500 €. Daher wurde der Ansatz des Bodenrichtwertes nicht für das gesamte, 615 qm große Grundstück zugrunde gelegt. Denn schließlich hat das 615 qm große Grundstück ja nicht den Vorteil, dass man es mit der doppelten GFZ-Zahl bebauen kann wie ein halb so großes Grundstück, z.B. das 304 qm große aus Vergleichsexposé 2. Die Berechnung der Kaufpreisaufteilung erfolgte mit Hilfe meines damaligen Steuerberaters wie folgt: Die 615 qm teilen sich auf in 307,5 qm zum vollen Bodenrichtwert von 1.450 €/qm = 445.875 €. Die restliche Hälfte (307,5 qm) kann als Garten/Ackerland betrachtet werden; bei großzügigen 50 €/qm ergeben sich = 15.375 €. Das ergibt dann 461.250 € für das Grundstück und nach Abzug des Inventars (22.505 €) und der Gartenanlage/Terrasse (14.500 €) noch einen Gebäudeanteil von: 576.745 €. Das ist mit 54 % (bezogen auf den Kaufpreis) immer noch deutlich weniger als die prozentualen Gebäudeanteile aus den Vergleichsexposés 1 und 2. Und wie gesagt, diese Häuser sind absolut vergleichbar mit dem von mir erworbenen; eher weniger wertig. Berücksichtigt man zudem, dass die Bodenrichtwerte sich immer auf größere Areale beziehen, ist es zuweilen unvermeidlich, Unterschiede innerhalb der ausgewiesenen Flächen vorzunehmen. Das von mir erworbene Haus liegt z.B. direkt in der Anflugschneise des Sylter Flughafens. In der Hochsaison fliegen mehrmals täglich große Passagierjets in niedrigster Höhe über das Haus – mit entsprechender Lärmbelästigung. Dies alleine rechtfertigt eine Minderung des Bodenrichtwerts um ca. 15 %, welche nicht einmal in unsere Berechnung eingeflossen ist! Die rasante Entwicklung der Bodenrichtwerte auf Sylt beruht vorrangig auf dem Umstand, dass kleinere ältere Einzel-Häuser abgerissen und die vorhandenen Grundstücke verdichtet neu bebaut werden – mit entsprechender Wertsteigerung. Diese Wertsteigerung ist bei meinem Keitumer Haus ausgeschlossen, denn bei einer Reihenhausbebauung ist ein Abriss des Reihenendhauses und eine spätere verdichtete Bebauung naturgemäß völlig unmöglich." Problemdarstellung: Das Finanzamt Bayern akzeptiert die Kaufpreisaufteilung laut Kaufvertrag nicht und hat einen Bausachverständigen des Finanzamts Nordfriesland mit der Kaufpreisaufteilung beauftragt. Es beruft sich auf die Tatsache, dass nun eine Kaufpreisaufteilung vorläge, die von einem Bausachverständigen geprüft wurde, und das Finanzamt Bayern deshalb an diese Werte gebunden sei. Die Betriebsprüferin hat sich intern noch mit einer Sachbearbeiterin der Bewertungsstelle besprochen, die die Kaufpreisaufteilung ebenfalls befürwortet. Das Gutachten kommt auf einen Grund- und Bodenanteil von 88,26 % = 916 T€ (anstatt 44,44 %= 461 T€) und einen Gebäudeanteil von 11,74 % = rund 120 T€ (anstatt 55,56 % = 576 T€). Ich habe die Kaufpreisaufteilung des Bausachverständigen bei der Prüferin telefonisch angefordert. Die Prüferin verweigert die Herausgabe mit der Begründung, dass es sich ja nur um ein internes Dokument handelt und wir ja ein Gegengutachten machen könnten. Der komplette Fall ist seit 2017 unter dem Vorbehalt der Nachprüfung ergangen. Die Prüferin hat ebenfalls schon angedeutet, dass, wenn von uns kein Gegengutachten kommt, sie den Fall nach den Prozentsätzen des Bausachverständigen mit 11,74 % für das Gebäude ansetzt. Meines Erachtens muss sich das Finanzamt doch an die Anleitung zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück (Kaufpreisaufteilung) von 6/2022 halten. Hiervon kann es abweichen, wenn ein begründeter Ausnahmefall vorliegt. Dies hat die Prüferin nur lapidar begründet mit der Tatsache, dass sie eine Kaufpreisaufteilung selbst erstellt hätte (die beigelegt wurde) und hieraus schon die Werte extrem abweichen. Sie ist in ihrer Kaufpreisaufteilung von einem freistehenden EFH und nicht von einem Reihenendhaus ausgegangen. Ebenso wurde der BRW mit 1.550 € berücksichtigt anstatt mit 1.450 €. Meine Fragen: 1. Ist das FA Bayern überhaupt berechtigt, von der Kaufpreisaufteilung des Kaufvertrags durch eine finanzamtsinterne Kaufpreisaufteilung eines Bausachverständigen abzuweichen, oder muss das Finanzamt einen vereidigten Gutachter beauftragen, wenn das durch den Bausachverständigen ermittelte Ergebnis ein derartiges Missverhältnis von Gebäude (rund 100 T€) zum GB (rund 900 T€) aufweist? 2. Ist ein Gegengutachten eines vereidigten Gutachters durch meinen Mandanten unvermeidbar, oder welche Möglichkeiten sehen Sie hier? Mein Mandant möchte dies gerne aus Kostengründen vermeiden. 3. Habe ich das Recht, das Gutachten des Bausachverständigen des Finanzamts Nordfriesland einzusehen? Denn nur so habe ich die Möglichkeit zu erkennen, ob die zugrunde gelegten Ansätze korrekt sind. Und wenn ja, nach welchen Vorschriften? 4. Wenn wir ein Gegengutachten erstellen lassen, ist das Finanzamt dann an unsere Werte gebunden? Meines Erachtens nein. Dies würde dann aber auch bedeuten, dass der Fall ggf. vor Gericht geht. Wie sehen Sie den Fall? Wie gehe ich geschickterweise mit der jetzigen Situation um, da die Prüferin äußerst unkooperativ ist?