Verkehrswert (Bedarfswert) Grundstück im Rahmen einer Verschmelzung unter Aufdeckung stiller Reserven Die H-GmbH ist 100% Mutter-Gesellschaft der L-GmbH und der F-GmbH. In 2019 wurde die F-GmbH rückwirkend zum 01.01.2019 auf die L-GmbH verschmolzen. Im Rahmen der steuerlichen Schlussbilanz der F-GmbH wurden, zur Nutzung bestehender Verlustvorträge, die mit aus dem Grundstücksgutachten vom 30.09.2017 ausgewiesenen stillen Reserven mit einem Zwischenwertansatz von 56% aufgedeckt. Die neuen Buchwerte wurden bei der L-GmbH in der Eröffnungsbilanz 01.01.2019 angesetzt. Vor Verschmelzung wurde ein Gutachten durch den beauftragten Wirtschaftsprüfer erstellt, welcher einen Unternehmenswert (unter Berücksichtigung des Grundstücksgutachten) von 1,2 Mio ermittelte. Das Grundstück wurde in 10/2017 für 375.000 EUR aus einem Insolvenzverfahren erworben. Daneben wurden Betriebsvorrichtungen und Maschinen für ebenfalls 375.000 EUR erworben. Im Rahmen der Verschmelzung wurde der Bedarfswert des Grundstückes mit 375.000 EUR angezeigt. In 12/2019 wurden mit Asset Deal sämtliche Grundstücke, Betriebsvorrichtungen und Maschinen (GiG) mit Wirkung zum 01.01.2020 an die Sachsen GmbH veräußert. Im Kaufvertrag wurde das Grundstück ebenfalls mit 375.000 EUR beziffert. Der Gesamtkaufpreis wurde mit 2,4 Mio vereinbart, wobei überwiegend die Wirtschaftsgüter au der F-GmbH stammen. Fragen: Ist im Rahmen der Verschmelzung unter Aufdeckung stiller Reserven und Bezugnahme auf das Grundstücksgutachten und der Unternehmensbewertung die Aufdeckung der stillen Reserven möglich? Zu betrachten ist der Wert im Zeitpunkt des jeweiligen Stichtages. Mit dem Verkauf zum 01.01.2020 wurden sämtliche stillen Reserven aufgedeckt (Verkauf an fremde Dritte). Im Rahmen der Verschmelzung wurden die anteiligen Beträge und Prozentsätze der aufgedeckten stillen Reserven dem Finanzamt mitgeteilt. Ist eine Aufdeckung der stillen Reserven im Nachgang (umdefinieren auf die anderen übertragenen Wirtschaftsgüter) möglich oder ist die Erklärung zu den dargestellten stillen Reserven zwingend bindend? Folgende Beurteilung durch das Finanzamt. Im Rahmen der Aufstellung der steuerlichen Schlussbilanz zum 31.12.2018 wurden die Buchwerte für die Betriebsgrundstücke von 382.506,21 EUR um 916.996,52 EUR auf 1.299.502,73 EUR erhöht. Die übernehmende L- Chemie GmbH hat den erhöhten Ansatz übernommen. Das Grundstück wurde aus der Insolvenzmasse der Sachsen GmbH erworben. In diesem Zusammenhang beauftragte die F- GmbH den Gutachter Dipl. Ing. … mit einem Gutachten. Die Bewertung vom 30.09.2017 zum Stichtag 25.09.2017 wies einen Verkehrswert i.H. v. 2.020.000,00 EUR aus. Mit Kaufvertrag vom 16.10.2017 wurde das Grundstück für 375.000,00 EUR erworben. Für die Bemessung der im Rahmen der Verschmelzung zum 31.12.2018 anfallende Grunderwerbsteuer gab die Firma auf Nachfrage am 26.09.2019 einen Bedarfswert i. H. v. 375.000,00 EUR an und verwies insoweit ausdrücklich auf den Kaufvertrag vom Oktober 2017. Mit Vertrag vom 23.12.2019 wurde das Grundstück zum 01.01.2020 an die Chem-GmbH für 375.000,00 EUR verkauft. In der steuerlichen Schlussbilanz können die übertragenen Wirtschaftsgüter nach S 11 UmwStG mit dem: - gemeinem Wert, - Buchwert oder - Zwischenwert angesetzt werden. „Der gemeine Wert wird durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des Wirtschaftsgutes bei einer Veräußerung zu erzielen wäre. Dabei sind alle Umstände, die den Preis beeinflussen, zu berücksichtigen. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse sind nicht zu berücksichtigen", S 9 BewG. Der Wert ist somit vorrangig aus Veräußerungen abzuleiten. In zeitlicher Nähe zum Übertragungsstichtag 31.12.2018 fanden zwei Verkäufe i. Z. m. diesem Grundstück statt. An beiden Vorgängen waren Dritte Personen beteiligt (Fremdvergleich). In beiden Verträgen wurde der Grundstückswert mit 375.000,00 EUR angegeben. Auch bei der Bemessung der Grunderwerbsteuer zum 31.12.2018 wurde von 375.000,00 EUR ausgegangen. Dieser Wert stammt aus einer Zuarbeit der Firma i. Z. m. der Erklärung zur Feststellung des Bedarfswertes zum 31.12.2018. „Bei der Ermittlung des Teilwerts (Verkehrswerts) von Grund und Boden kommt der Ableitung aus Verkaufspreisen für benachbarte Vergleichsgrundstücke grundsätzlich der Vorrang vor anderen Methoden zu" (BFH vom 19.05.2020 XR 27/19). „Das Erfordernis eines zeitnah erzielten Kaufpreises ergibt sich daraus, dass die Indizwirkung eines Kaufpreises für den gemeinen Wert mit zeitlichem Abstand zum Besteuerungszeitpunkt nachlässt. Ein zeitnah erzielter Kaufpreis ist regelmäßig ein solcher, der innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Besteuerungszeitpunkt zustande gekommen ist (vgl. R 177 Abs. 2 ErbStR 2003)" (BFH vom 02.07.2004 R 55/01). Beide o. g. Verkäufe fanden zeitnah vor bzw. nach dem maßgeblichen Bewertungsstichtag statt. Hinzu kommt, dass es sich nicht nur um benachbarte Vergleichsflächen, sondern exakt um das zu bewertende Grundstück handelt. Der im Gutachten zum 25.09.2017 festgestellte Verkehrswert von 2.020.000,00 EUR spiegelt die Marktlage nicht wieder. Ein solcher Preis ist nicht realisierbar. Auch wenn der erste Erwerb aus einer Insolvenzmasse erfolgte, fällt dieser nicht zwangsläufig als „ungewöhnlich" heraus. Hierbei handelt es sich um keine Versteigerung und Inso-GmbH hätte nicht an F-GmbH verkaufen müssen, wenn die Marktlage einen höheren Preis ermöglicht hätte. Weiterhin wurde der niedrige Marktpreis durch den Weiterverkauf Ende 2019 bestätigt und selbst bei der Bedarfsbewertung zum 31.12.2018 zugrunde gelegt. Der Gutachterwert vom 25.09.2017 ist der älteste der vorhandenen Werte und am weitesten vom Bewertungsstichtag entfernt. Da sich auch die Unternehmenswertermittlung des Wirtschaftsprüfers zum 31.12.2018 beim Grundstückswert auf den Gutachterwert vom 25.09.2017 bezieht, erfolgte insoweit keine neue Grundstücksbewertung. Beide Bewertungen enthalten keine Ausführungen zur Marktgängigkeit des Grundstücks. „Der bei einer Veräußerung an einen fremden Dritten erzielte Kaufpreis für ein Wirtschaftsgut liefert den sichersten Anhaltspunkt für den Wert (gemeiner Wert bzw. Verkehrswert) des Wirtschaftsguts. Der nach den Regeln von Angebot und Nachfrage frei ausgehandelte Marktpreis für ein Wirtschaftsgut bietet die beste Gewähr dafür, den wahren Wert eines Wirtschaftsguts abzubilden. Die Wertermittlung durch einen Gutachter stellt demgegenüber stets eine Schätzung dar, die zu Werten führen kann, die vom Verkehrswert weit entfernt liegen" (FG Berlin-Brandenburg vom 15.09.2010; 3 K 3232/07). Da zwei Kaufverträge in zeitlicher Nähe zum Bewertungsstichtag einen Grundstückswert i. H. v. 375.000,00 EUR ausweisen und selbst die Firma einen Bedarfswert von 375.000,00 EUR angegeben hat, ergeben sich keine stillen Reserven. Die bisherige Aufdeckung der stillen Reserven ist rückgängig zu machen.