Unser Mandant A (Privatperson, volljährig) hat von seiner Mutter M im Jahr 1997 eine Doppelhaushälfte übertragen bekommen unter Einräumung eines lebenslangen Vorbehaltsnießbrauchs für die M. Der A lebt mit seiner Familie in dem Haus. Der Nießbrauch wurde offenbar bislang insofern nicht weiter beachtet, als dass der A keine Miete an die M zahlt. Das im Grundbuch vermerkte Nießbrauchsrecht ist also ein rein „passives“ Thema in der laufenden Handhabung. Der A möchte (mittelfristig) die Doppelhaushälfte an sein Kind verschenken. Auf Anraten eines Notars hat der A ohne die Einbindung eines Steuerberaters einen Anteil von 50 % der Immobilie an seine Ehefrau (EF) übertragen. Die Übertragung bzw. Beurkundung erfolgte zu Anfang September 2022. Dadurch dass die Immobilie hälftig dem A und der EF zugerechnet wird, sollen entsprechend zwei Freibeträge an das Kind, also 2 x 400 T€ = 800 T€ Schenkungsteuerfreibetrag ermöglicht werden. Es ist nun von den Eltern A und EF beabsichtigt, die Immobilie im Dezember diesen Jahres an das Kind zu übertragen. Eine Gegenleistung soll nicht für diese Übertragung vereinbart werden. Jedoch wird das Kind den bestehenden Nießbrauch der Großmutter M übernehmen. Unsere Fachfragen: 1) Führt die Übertragung im Dezember womöglich dazu, dass vom Finanzamt eine schädliche bzw. unbeachtliche Kettenschenkung unterstellt wird, weil die EF ihren Miteigentumsanteil erst im September erworben hatte? Anders ausgedrückt: Können die vollen Freibeträge von 2 x 400 T€ berücksichtigt werden? 2) Wir würden das weiterhin bestehende Nießbrauchsrecht für die M im Rahmen der Immobilienübertragung von A und EF an das Kind selbstverständlich als Leistungsauflage mit dem entsprechenden Kapitalisierungsfaktor (entsprechend dem Lebensalter der M) berechnen und als Abzugsposten bei den beiden Schenkungen berücksichtigen. Die EF realisiert jedoch ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft i.S.d. § 23 EStG, weil sie den entgeltlichen Anteil innerhalb von zehn Jahren veräußert? Dadurch, dass jedoch der „Ankaufspreis gleich dem Verkaufspreis“ ist, entsteht faktisch kein steuerpflichtiger Gewinn. Es wäre allenfalls das Kind als Empfänger darauf hinzuweisen, dass es sich ab Erwerb der Immobilie teilweise innerhalb der Zehn-Jahres-Frist befindet. Wird diese Auffassung von Ihnen geteilt? Oder ergeben sich Bedenken bzw. Hinderungsgründe?