Die Ehegatten A und B haben im Jahr 2017 gemeinsam eine vollständig zu Wohnzwecken vermietete Anlageimmobilie gekauft (14 Wohnungen). Beteiligt waren der A zu 79 % und die B zu 25 %. Es soll nun ein (nicht verwandter) weiterer Gesellschafter C als Miteigentümer bei der Immobilie aufgenommen werden. C erhält dann die Aufgabe, sich um die Immobilie zu kümmern und die laufenden Geschäfte/Vermietungen usw. abzuwickeln. Der C soll mit 1/3 an der Immobilie beteiligt sein, so dass er aus dem 75-%-Anteil des A entsprechend den Anteil zu 33,33 % erhalten soll. Neue Miteigentumsquoten wären dann: A 41,67 %, B 25 % und C 33,33 %. Für den Kauf des Anteils von A bezahlt der C einen Kaufpreis in Höhe von 600.000 € an den A persönlich. Durch den Eintritt des C in die Immobilie soll eine GbR errichtet werden, bei welcher nun (erstmalig!) die rechtlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse vertraglich geregelt sind, so z. B. die Gewinnverteilung, Nachfolgeregelungen usw. Die Wohnungen sollen künftig (nach Eintritt des C) als Flüchtlingsunterkunft an die Stadt vermietet werden. Hierbei ist es so, dass die Stadt eine Mindestbelegung zusichert und einen bestimmten Tagessatz pro Person (z. B. 25 €) zahlt. Als Gegenleistung erwartet die Stadt eine möblierte Vermietung inkl. laufender Gestellung von Geschirr, Bettwäsche, Hygieneartikel usw. Es erfolgt keine Bewirtung der Bewohner. Nichtsdestotrotz ist durch das Leistungspaket möglicherweise davon auszugehen, dass die Flüchtlingsvermietung nicht (mehr) als private Vermögensverwaltung (V+V), sondern als Gewerbebetrieb eingestuft wird. Eine steuerliche Verstrickung der Immobilie als Betriebsvermögen soll jedoch vermieden werden. Aus diesem Grund errichten der A und der C gemeinsam eine GmbH, welche als „Zwischengesellschaft“ die Vermietung an die Stadt durchführen soll. Tätigkeiten wie z. B. Gestellung von Geschirr, Bettwäsche, Hausdienst usw. soll dabei die GmbH erledigen. Die Immobilie wird von der ABC-GbR möbliert zu einem ortsüblichen Preis angemietet. Demnach erbringt die ABC-GbR ausschließlich eine Vermietungstätigkeit und keine weiteren Komponenten, die eine Gewerblichkeit auslösen könnten. Zu beachten ist, dass in der ABC-Immobilien-GbR die Beschlussfassung einstimmig erfolgen soll, auch was die Geschäfte des täglichen Bedarfs angeht. Durch das strenge Einstimmigkeitsprinzip kommt demnach der B die Position eines „Nur-Besitz-Gesellschafters“ zu. Da der A und der C somit nicht alleine in beiden Gesellschaften bestimmen können, entsteht keine personelle Verflechtung und somit wohl auch keine ertragsteuerliche Betriebsaufspaltung? Unsere Fachfrage zu dem Sachverhalt: 1) Rechnet der Verkauf des Anteils zu 33 % von A auf C (dieser erfolgt ja innerhalb von fünf Jahren) als Zählobjekt i. S. d. Drei-Objekt-Grenze? 2) Kann die Vermietung der Immobilie auch bei der neu geplanten Flüchtlingsvermietung weiterhin als private Vermietung und Verpachtung erfolgen, und die Immobilie bleibt steuerliches Privatvermögen (→ kann also mit der gewählten Vorgehensweise die Betriebsaufspaltung vermieden werden)? 3) Bestehen aus Ihrer Sicht irgendwelche Bedenken zu dem skizzierten Vorgang?