Könnten Sie sich bitte folgenden Sachverhalt sowie die Ausführungen anschauen und kommentieren, ob Sie die Einschätzung teilen bzw. abweichende Rechtsauffassungen haben und Risikopotenzial besteht: A) Sachverhalt & Annahme Im Alleineigentum des Mandanten steht ein Grundstück (Einfamilienhaus), welches er zunächst zusammen mit seiner Schwester mit notariellem KV vom 21.07.2011 als unbebautes Grundstück zu jeweils 50 % („Teil 1“) erworben hat. Am 30.03.2012 hat seine Schwester ihren 50%igen Miteigentümeranteil („Teil 2“) an den Mandanten veräußert. Im Anschluss wurde das Grundstück mit einem EFH bebaut und ab 01.10.2012 an fremde Dritte ortsüblich vermietet. Es ist angedacht, das Grundstück ab dem 01.10.2022 zu veräußern. Weiterhin wurde eine selbstgenutzte Eigentumswohnung (NWS 23), welche am 22. Mai 2013 erworben wurde, im 13. März 2019 an die Immobilien UG & Co. KG verkauft. Daneben wurde eine Dachgeschoss- und weitere Eigentumswohnung (StGSt 49) am 18. Dezember 2019 erworben. Die Dachgeschosswohnung wurde instandgesetzt und anschließend vermietet. Die Eigentumswohnung wird seit Erwerb als selbstgenutzte Wohnung verwendet. Geplant ist die Veräußerung der Dachgeschosswohnung in naher Zukunft (innerhalb eines Jahres). Die selbstgenutzte Wohnung soll ebenfalls kurzfristig (Zeithorizont ein Jahr) verkauft werden. B) Frage Qualifiziert der Verkauf der Dachgeschoss- sowie Eigentumswohnung in der (StG-Str. 49) als „Zählerwerb“ i.S.d. gewerblichen Grundstückshandels bzw. ist durch den Verkauf ein gewerblicher Grundstückshandel anzunehmen? C) Stellungnahme Grundsätzlich ist das Schema des BMF-Schreibens v. 26. März 2004 hinsichtlich der Überschreitung der sog. „Drei-Objekt-Grenze“ zu prüfen. Hierbei gilt nicht als Zählerwerb eine Immobilie, die „während eines langen Zeitraums (mindestens zehn Jahre) vermietet worden“ ist und bei der keine nachträglichen Herstellungskosten entstanden sind. Folglich sollte das Einfamilienhaus bei einem Verkauf (ab dem Zeitpunkt können Veräußerungshandlungen starten) mit Ablauf des 30. September 2022 kein Zählobjekt i.S.d. „Drei-Objekt-Grenze“ sein. Weiterhin gilt nicht als Zählerwerb ein veräußertes Objekt, welches typisiert mindestens fünf Jahre zu eigenen Wohnzwecken gedient hat. Die selbstgenutzte Eigentumswohnung in der (NWS 23), welche an die KG verkauft wurde, sollte insoweit kein Zählobjekt i.S.d. der „Drei-Objekt-Grenze“ sein, da der Fünfjahreszeitraum am 21. Mai 2018 abgelaufen ist und der Verkauf am 13. März 2019 stattfand. Es ist ggf. dem Finanzamt glaubhaft zu machen, dass die Wohnung von vornherein zum Zwecke der nicht nur vorübergehenden Eigennutzung erworben und entsprechend den Wohnbedürfnissen der Familie hergerichtet und ausgebaut wurde. Soweit ein kürzerer Zeitraum als fünf Jahre zugrunde liegt, kann u.U. kein Zählerwerb vorliegen, wenn der Veräußerer eine auf Dauer angelegte Eigennutzung nachweist, indem er nachweist, dass die Veräußerung auf offensichtlichen Sachzwängen beruhte. Die derzeitig selbstgenutzte Eigentumswohnung ist dann sicher als Zählerwerb auszuschließen, wenn ein Verkauf mit Ablauf 17. Dezember 2024 erfolgt. Soweit eine frühere Veräußerung erfolgt, besteht ein Risiko, dass die „offensichtlichen Sachzwänge“ nicht hinreichend dargelegt werden können und somit der Verkauf als Zählerwerb gilt. Daneben gelten nicht als Zählerwerbe Objekte, welche ohne Gewinnerzielungsabsicht (z.B. teilentgeltliche Veräußerung) veräußert wurden. Dies ist anzunehmen, wenn der Verkaufspreis die Selbstkosten (Anschaffungskosten oder Herstellungskosten) nicht übersteigt. Allerdings können Objekte, mit deren Verkauf ein Verlust realisiert wurde, auch in die Betrachtung der „Drei-Objekt-Grenze“ einbezogen werden, wenn die Absicht bestand, Gewinn zu erzielen. Insoweit besteht für die Dachgeschosswohnung eine Chance, bei einer teilentgeltlichen Veräußerung den Verkauf nicht als Zählerwerb zuzulassen. Alternativ sollte der Verkauf der Dachgeschosswohnung nach Ablauf des zehnjährigen Vermietungszeitraums (Ablauf 17. Dezember 2029) erfolgen, damit kein Zählerwerb angenommen wird. Außerdem kann u.U. kein Zählerwerb vorliegen, wenn zwischen Erwerb/Errichtung/Modernisierung und Veräußerung (das Thema „Branchenkundler“ wurde nicht betrachtet) mehr als fünf Jahre liegen. D) Beratungsansatz Folglich sollten, soweit das Einfamilienhaus nach dem 30. September 2022, die Dachgeschosswohnung nicht teilentgeltlich im nächsten Jahr (2022) und die selbstgenutzte Eigentumswohnung ebenfalls im Jahr 2022 veräußert werden, zwei Zählerwerbe vorliegen. Insoweit sollte ein gewerblicher Grundstückshandel nicht vorliegen. Bitte beachten, dass der Fünfjahreszeitraum nicht starr ist und bei Anzeichen von Veräußerungshandlungen auch entsprechend erweitert werden kann.