Ehemann betreibt seit Ende der achtziger Jahre ein Immobilienmaklerunternehmen in Rechtsform einer GmbH. Ehemann ist einziger Gesellschafter. Im Jahr 1994 erwirbt Ehefrau ein gemischt genutztes Grundstück. In einer Einheit dieses Grundstücks wird das Büro für das Maklerunternehmen betrieben. Die GmbH und die Ehefrau schließen einen Mietvertrag. Im Jahr 1996 überträgt die Ehefrau aus persönlichen Gründen das Grundstück gegen Schuldübernahme auf den Ehemann. Der Mietvertrag mit der GmbH geht auf den Ehemann über. Die Einkünfte aus der Vermietung der Büroeinheit werden weiter als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erklärt, und bis zum Jahr 2020 veranlagt die Finanzverwaltung entsprechend. Die GmbH ist im Laufe der Jahre zu einem ertragsstarken Unternehmen gewachsen. Der Ehemann möchte im Jahr 2021 30 % seiner Anteile an der GmbH auf einen seiner Söhne übertragen. Durch diese beabsichtigte Übertragung der Anteile wird nach meiner Auffassung die bisher nicht entdeckte Betriebsaufspaltung problematisiert. Die Betriebsaufspaltung wird zwar nicht aufgelöst, da der Ehemann weiterhin herrschender Gesellschafter in der GmbH ist. Die stillen Reserven in den GmbH-Anteilen würden allerdings in Höhe des übertragenen Anteils aufgedeckt werden. Ich erbitte eine Empfehlung zur Lösung dieses Problems. In der Literatur wird empfohlen, das Besitzunternehmen in der Rechtsform einer gewerblich geprägten GmbH & Co. KG zu betreiben. Zu diesem Zweck müsste der Ehemann seine Anteile an der GmbH als Sonderbetriebsvermögen (zu seinen historischen Anschaffungskosten) in die neu gegründete GmbH & Co. KG einbringen. Anschließend könnte er 30 % seiner GmbH-Anteile ohne Aufdeckung von stillen Reserven zum Buchwert auf seinen Sohn, der ebenfalls Kommanditist in der GmbH & Co. KG werden müsste, übertragen. Das Grundstück, in dem sich die Büroeinheit befindet, müsste nach meiner Auffassung ebenfalls in das Besitzunternehmen (neu gegründete GmbH & Co. KG) eingebracht werden. Hierauf bezieht sich primär meine Frage. Das Grundstück ist nicht geteilt. In dem Grundstück befinden sich neben etlichen Wohnungen auch mehrere Büroeinheiten. Ist eine Teilung des Grundstücks erforderlich, um nur die an die GmbH vermietete Büroeinheit in das Besitzunternehmen einzubringen, oder muss das gesamte Grundstück (zu den fortgeschriebenen Anschaffungskosten) in die Besitzgesellschaft eingebracht werden? Dies soll natürlich vermieden werden, da die Wertsteigerung, die das Grundstück in den vergangenen Jahren erfahren hat, überwiegend der Besitzzeit im Privatvermögen zuzurechnen ist.