Sehr geehrte Damen, sehr geehrte Herren, das Bauträgerunternehmen A-KG errichtet ein Gewerbeobjekt. Das Objekt soll nach Fertigstellung und dem Abschluss langfristiger Mietverträge an einen Investor veräußert werden. Im Rahmen eines langfristigen Mietvertrags (12- Jahres-Mietvertrag mit Option zur Umsatzsteuerpflicht gemäß § 9 UStG) mit einem Dienstleistungsunternehmen (erbringt ausschließlich umsatzsteuerpflichtige Leistungen) gewährt die A-KG dem Mieter einen Baukostenzuschuss i.H.v. € 2 Mio. zzgl. gesetzlicher Umsatzsteuer für dessen Mieterausbau. Der Baukostenzuschuss kann auch als Guthaben für Änderungswünsche des Mieters, die er zu tragen hätte, verwendet werden. Der Mieter erstellt nun keine Rechnung sondern fordert nur den Baukostenzuschuss in Höhe von € 2 Mio. brutto gemäß des Mietvertrags an. Ein Umsatzsteuerausweis erfolgt in dem Schreiben nicht. Im Rahmen der Änderungswünsche sind Kosten auf Seiten des Mieters in Höhe von ca. T€ 400 entstanden, die vorab mit dem Baukostenzuschuss verrechnet werden. Ein weiterer Nachweis der Kosten des Mieterausbaus des Mieters gegenüber dem Vermieter erfolgt nicht. Die Kosten des Mieterausbaus betreffen vorwiegend Ausbauten im Rahmen der IT-Infrastruktur (Verkabelung, Serviceracks, IT-Komponenten, Patcharbeiten, Zugangskontrollanlage, Medientechnik). Alle vom Mieter durchgeführten baulichen Veränderungen sind am Ende des Mietvertrags zu beseitigen und der ursprüngliche Zustand ist wieder herzustellen. Regelungen über eine Rückbauverpflichtung oder Entschädigungszahlung am Ende des Mietvertrags bezüglich der Mietereinbauten wurden nicht getroffen. Wie ist dieser Baukostenzuschuss umsatzsteuerlich zu behandeln? Die Einbauten stellen m.E. keinen Gegenstand des Mietvertrags dar, da der Vermieter seine vertragliche Hauptpflicht als Vermieter auch ohne diese Mietereinbauten erbringen kann. Ich gehe davon aus, dass die mit dem Baukostenzuschuss erworbenen Einbauten keinen wirtschaftlichen Vorteil für den Vermieter darstellen. Daher liegt m.E. keine Lieferung des Mieters an den Vermieter vor, über die mit einer Rechnung mit Umsatzsteuer abzurechnen ist. Das FG Saarland (Beschluss vom 26.07.2001 – 1 V 154/01) hat entschieden, dass ein pauschaler Zuschuss wirtschaftlich und umsatzsteuerrechtlich als Mietreduktion (Negativumsatz) zu qualifizieren ist. Allerdings lässt die Finanzverwaltung in Abschnitt 10.3. Abs. 1 UStAE eine vorweggenommene Entgeltminderung nicht zu. Voraussetzung für eine Entgeltminderung ist, dass zuvor vereinnahmte Geldbeträge wieder zurückbezahlt werden. Wäre in diesem Fall dem Urteil des FG Saarland zu folgen, wie wäre bei der A-KG die Mietreduktion zu erfassen, wenn sie nach kurzer Zeit das Gesamtobjekt weiterveräußert. Ich gehe davon aus, dass das Objekt umsatzsteuerpflichtig veräußert wird? Ist es korrekt, dass der Mieter keine Rechnung über den Zuschuss zzgl. Umsatzsteuer an den Vermieter ausstellt?