Dem A gehört seit 25 Jahren ein Grundstück. Es war damals unbebaut. Vor 20 Jahren hat er mit der B GmbH einen Erbbauvertrag geschlossen (Erbbaurecht für die B GmbH für 95 Jahre). Die B GmbH hat das Grundstück umgehend nach Bestellung des Erbbaurechts bebaut. A möchte nun das Grundstück, welches in seinem Privatvermögen ist, an C verkaufen. Der Erwerber kauft somit das Grundstück mit dinglicher Belastung (Erbbaurecht) in seinem Privatvermögen. Bei wirtschaftlicher Betrachtung entfällt der Kaufpreis zum Übertragungszeitpunkt nur zum geringsten Teil auf den Grund und Boden „im engeren Sinne“. An diesen kommt der Erwerber für den nächsten 70 Jahre nicht „dran“; vielmehr muss er die Belastungen und Fremdnutzung durch die B GmbH dulden. Der Wert besteht – wirtschaftlich gesehen – im Erwerbszeitpunkt aus den kapitalisierten Erbbauzinsen (Erbbauzins für die nächsten 70 Jahre). Beim Eigentümer wie auch beim späteren Erwerber steht der dinglichen Belastung auch ein dinglicher Vorteil (künftige Erbbauzinsen) wertidentisch gegenüber. Soweit ersichtlich, wird für ertragsteuerliche Zwecke eine derartige Trennung (Grund und Boden und kapitalisierte Erbbauzinsen) aber nicht vorgenommen, sodass die Bezahlung in voller Höhe auf das Grundstück entfällt und in voller Höhe steuerfrei ist. Bei der Grunderwerbsteuer findet indes eine derartige Trennung bei der Ermittlung der Bemessungsgrundlage statt. Somit läuft A nicht Gefahr, dass die – dem Grundstück angehafteten – kapitalisierten Erbbauzinsen als Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung (im Voraus) gesehen werden. Frage: Teilen Sie meine Auffassung, dass es unstreitig ist, dass bei der Veräußerung eines erbbaubelasteten Grundstücks keine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung angenommen werden können? Der vorher angesprochene Gedankengang wurde einmal beim BFH (BFH, Urteil v. 20.09.2006 – IX R 17/04, BStBl 2007 II S. 112) thematisiert: „Diese das Bewertungsrecht betreffenden Erwägungen des BVerfG stehen nicht in Widerspruch zur Erfassung der Erbbauzinsen als Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung gemäß § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG. Das BVerfG hat nämlich in dem genannten Beschluss ferner ausgeführt, der Grundstückseigentümer erwirtschafte durch den Erbbauzins eine laufende Rendite; der maßgebliche wirtschaftliche Gehalt sowohl eines langfristigen Miet- oder Pachtvertrages oder dinglichen Nießbrauchsrechts als auch eines Erbbaurechts liege darin, dass der Eigentümer des Grundstücks die damit einhergehende Nutzungsmöglichkeit einem Dritten gegen Entgelt überträgt. Allein dies ist einkommensteuerrechtlich maßgebend und erfordert es, in allen diesen Fällen das Nutzungsentgelt als Einnahme gemäß § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG zu erfassen und damit die durch das Nutzungsentgelt gesteigerte Leistungsfähigkeit zu berücksichtigen. Wollte man von der Besteuerung des Erbbauzinses gemäß § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG absehen, ergäbe sich ein Verstoß gegen den Grundsatz der Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit und eine Privilegierung des Erbbauzinses im Vergleich zu anderen Nutzungsentgelten, die – weil sachlich nicht begründbar – mit Art. 3 Abs. 1 GG kaum vereinbar wäre. c) Entgegen der Auffassung der Kläger wird der Erbbauzins, indem er bewertungsrechtlich mit seinem Kapitalwert als sonstiges Vermögen angesetzt (§ 92 Abs. 5, § 110 Abs. 1 Nr. 4 BewG) und zugleich einkommensteuerrechtlich als Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG erfasst wird, nicht systemwidrig doppelt steuerlich belastet. Bei der Nutzungsüberlassung von Grundstücken des Privatvermögens wird in allen Fällen, bei Miet- und Pachtverträgen ebenso wie beim Erbbaurecht, die Vermögenssubstanz allein bewertungsrechtlich erfasst. Das Einkommensteuerrecht erfasst hingegen – abgesehen von der Sonderregelung des § 23 EStG – das private Grundvermögen nicht, sondern nur die daraus erwirtschafteten Erträge gemäß § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG. Die Besonderheit des Erbbaurechts besteht lediglich darin, dass die bewertungsrechtlich zu berücksichtigende Vermögenssubstanz nach § 92 BewG auf zwei verschiedene Wirtschaftsgüter verteilt wird, nämlich auf das Grundstück und das dinglich davon getrennte Recht zur Bebauung. Bei einer Laufzeit von mindestens 50 Jahren verdrängt das Erbbaurecht das Eigentum an Grund und Boden wirtschaftlich insoweit, dass seine Erfassung und Zurechnung beim Eigentümer nicht mehr gerechtfertigt erscheint (vgl. BVerfG in BStBl II 1995, 810). Diese systemtragende Grundentscheidung, die die Bewertung des Erbbaurechts kennzeichnet, hat der Gesetzgeber auch folgerichtig durchgeführt, indem das Gesetz eine Relation zwischen dem Kapitalwert des Erbbauzinses ( § 13 Abs. 1 BewG, Hilfstafel 2) und dem Anteil am Bodenwert (§ 92 Abs. 3 BewG) herstellt. Maßgeblich ist somit die Überlegung, dass der Erbbauverpflichtete nur in dem Maße in sein Eigentum (wieder) hineinwachsen kann, wie der Kapitalwert des Erbbauzinses abnimmt. Damit ist grundsätzlich sichergestellt, dass der auf den Erbbauverpflichteten entfallende Anteil am Grundstückswert zusammen mit dem Kapitalwert des Erbbauzinses wieder den im Gesamtwert enthaltenen Grundstückswert ergibt (BVerfG in BStBl II 1995, 810, m.w.N.). Insoweit unterscheidet sich der kapitalisierte Anspruch auf Erbbauzins grundlegend von einer verzinslichen Kapitalforderung gegen eine Bank, wie sie die Kläger in der mündlichen Verhandlung als Vergleichsobjekt herangezogen haben. Der Kapitalwert einer solchen Forderung verringert sich in der Tat durch die fortlaufenden Tilgungen und ist bei Beendigung der Kapitalanlage vollständig abgebaut. Der kapitalisierte Anspruch auf Erbbauzins baut sich hingegen nicht endgültig ab, sondern es findet eine Rückumschichtung in den Grundstückswert statt. Am Ende der Laufzeit des Erbbaurechts steht dem Grundstückseigentümer das Grundstück wieder ungeschmälert mit seinem vollen Wert zur Verfügung und ist ihm dementsprechend wieder bewertungsrechtlich zuzurechnen. Der während der Laufzeit des Erbbaurechts entrichtete Erbbauzins kann mithin nur – wie eine Miete – als Einnahmen gemäß § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG beurteilt werden.“ Es wäre nett, wenn Sie die Ausführungen mit entsprechenden Fundstellen (Paragraphen, Richtlinien, Rechtsprechung, Kommentare, Aufsätze, ...) untermauern könnten.