Erwerb eines unbebauten Erbbaugrundstücks 07/2007 (Laufzeit Erbbaurecht bis 2097), anschließend Bebauung mit Doppelhaus, Fertigstellung 02/2009. Doppelhaus enthält vier Wohnungen, jede Doppelhaushälfte zwei Wohnungen, die zunächst nicht, dann aber ab 2018 nach Wohnungseigentumsgesetz aufgeteilt wurden. Im Jahr 2017 wurde einem Makler ein Auftrag zur Veräußerung der Wohnungen erteilt, der nach Veräußerung der WE 01–03 im Jahr 2019 beendet wurde. Die Wohnungen wurden nach Fertigstellung wie folgt (an fremde Dritte) vermietet und zwischenzeitlich z.T. veräußert: WE 01 Vermietung: ab 01.08.2009 KV (obligatorisches Rechtsgeschäft): 26.02.2018 WE 02 Vermietung: ab 01.06.2009 KV (obligatorisches Rechtsgeschäft): 08.10.2018 WE 03 Vermietung: ab 01.09.2009 KV (obligatorisches Rechtsgeschäft): 24.05.2019 WE 04 Vermietung: ab 01.07.2009 KV (obligatorisches Rechtsgeschäft): noch nicht verkauft. Im Jahr 21.04.2020 wurde im Wege der vorweggenommenen Erbfolge WE 04 an einen Sohn geschenkt bei weiterlaufender Vermietung und Vorbehaltsnießbrauch für den Vater. Nunmehr wurde die Mieterin von WE 04, die bereits im Jahr 2018 wegen Kauf ihrer Wohnung angesprochen wurde, damals aber keine Finanzierung darstellen konnte, nochmals angesprochen. Diese ist nun grundsätzlich am Erwerb der Wohnung interessiert und bemüht sich um die Finanzierung. Frage: Besteht ein Risiko der Besteuerung des Veräußerungsgewinns nach § 23 EStG bzw. ein Risiko des gewerblichen Grundstückshandels bei Veräußerung von WE 04 an die Mieterin im Jahr 2022?