Eheleute S und E sind Eigentümer eines Hauses. Es gibt vier Wohnungen in dem Haus. Wohnung 1: Wohnung wird von S und E selbst bewohnt (42,07 %, 200 qm). Wohnung 2: Wohnung wird als Büro für die Firma von S genutzt (26,61 %, 126 qm). Wohnung 3 und 4: Zwei Wohnungen werden aktuell als Ferienwohnungen vermietet (15,83 % und 15,46 %, 75 qm und 74 qm). Für jede der vier Wohnungen liegt Teileigentum vor. In jeder der Wohnungen ist ein eigener Hausstand mit Küche, Bad etc. möglich – auch im Büro. Die Wohnung 1 wird an den Erwerber X für 1 Mio. € veräußert. Die Wohnungen 3 und 4 werden zukünftig von den Eheleuten selbst genutzt und bewohnt. Das Büro wird weiterhin als solches genutzt bzw. evtl. an fremde Dritte vermietet. Der Erwerber X gewährt den Eheleuten S und E außerdem ein Darlehen von 800.000 €. Als Sicherheit hierfür wird eine Grundschuld für die Wohnungen 2–4 eingetragen. Fragen: 1. Liegt durch die Gewährung des Darlehens und der Eintragung der Grundschuld hierfür eine Veräußerung im Sinne des § 23 EStG vor? 2. Was wäre, wenn S und E das Darlehen nicht mehr begleichen könnten und in ein paar Jahren X von seinem Verwertungsrecht Gebrauch macht und die Wohnungen 2–4 in sein Eigentum übergehen würden? Würde dann eine Besteuerung nach § 23 EStG für die Wohnungen 3 und 4 entstehen? Falls ja, zu welchem Zeitpunkt (rückwirkend zum Zeitpunkt der Darlehensgewährung oder bei Inanspruchnahme vom Verwertungsrecht)?