Guten Tag sehr geehrtes Deubner-Team, unser Mandant erwarb im Februar 2019 ein sanierungsbedürftiges Mehrfamilienhaus mit 12 Wohnungen. Die Anschaffungskosten betrugen insgesamt 917.000 Euro, davon entfallen 500.976 Euro auf das Gebäude. Die Nutzung erfolgte ab 1.5.2019. Das Objekt erzielte Mieteinnahmen in Höhe von insgesamt 49.779 Euro pro Jahr. Da die durchschnittliche Miete pro Wohnung zwischen 350 bis 500 Euro lag, erfolgten Schritt für Schritt Modernisierungsmaßnahmen bzw. Instandhaltungen. Die sanierten Wohnungen erzielten dann eine Miete in Höhe von durchschnittlich 800 Euro. 3 Wohnungen wurden umgebaut/saniert als Wohnungen für Pflegebedürftige. Im Jahr 2019 fielen Instandhaltungs- und Modernisierungskosten in Höhe von insgesamt 139.028 Euro an, davon - ca. 16.000 Euro für die Fenster (Import aus Polen) - ca. 15.000 Euro für die Dachsanierung - ca. 12.000 Euro für Elektroarbeiten Die verbleibenden Beträge liegen jeweils unter 1.000 Euro (hauptsächlich Baumarktrechnungen). Das Finanzamt qualifiziert die gesamten Instandhaltungs- und Modernisierungskosten als nachträgliche Anschaffungskosten um (15% Grenze). Nach unserer Auffassung handelt es sich um vollständig als Werbungskosten abziehbare Instandhaltungs- und Modernisierungskosten, da parallel nicht unerhebliche Mieteinnahmen erzielt worden, nicht mehr als 3 Gewerke grundsaniert wurden und nur notwendige Instandhaltungen nachgeholt wurden. Es handelt sich um 3 Häuser (3 Hausnummern). jedoch ein einziges Vermietobjekt. Im Grundbuch steht es als eine Einheit. Eine Aufteilung in Wohnungseigentum liegt nicht vor und ist auch nicht angestrebt. Als weitere Frage stellt sich uns ob die 3 für Pflegebedürftige umgebauten Wohnungen möglicherweise als förderungsfähige Wohnungen nach § 7 b ESt anzusehen sind? Viele Grüße Gisela Püschel