Im Jahr 2013 hat eine Mandantin ein Mehrfamilienwohnhaus im Wege vorweggenommener Erbfolge übernommen. Sie hat eine Ausgleichsverpflichtung gegenüber dem Vater zwecks Geschwistergleichstellung übernommen. Der Vater hat sich einen Nießbrauch vorbehalten, der wegen der Ausgleichszahlung als Quotennießbrauch mit 75 % vereinbart wurde. Im Jahr 2021 wurde die energetische Sanierung des Wohnhauses eingeleitet, die mit erheblichem Aufwand und einer Vergrößerung der Wohnflächen verbunden war. Die Finanzierung erfolgte teilweise durch die L-Bank mit Tilgungszuschuss. Die Finanzierung wurde durch die Mandantin als Eigentümerin vorgenommen, der nießbrauchsberechtigte Vater konnte nicht einbezogen werden, da er bereits 88 Jahre alt und keine Investitionsbeteiligung mehr möglich war. Die Maßnahmen wurden im Jahr 2022 abgeschlossen. Sie umfassten Balkonarbeiten, Dachaufstockung, neue Fenster, neue Heizung, z.T. neue Bäder im Dachgeschoss, Isolierung etc. Der Nießbraucher ist vor Abschluss der Maßnahmen verstorben. Fragen: 1. Die Baumaßnahmen führen m.E. wegen der Vergrößerung der Wohnflächen durch Balkonanbauten in allen Wohnungen zu Herstellungsmaßnahmen, die im Wege der Abschreibung zu berücksichtigen sind. Ist das zutreffend? 2. Der Nießbraucher war nicht verpflichtet, sich an den Maßnahmen zu beteiligen (§§ 1037 und 1041 BGB)? Daher trägt er grundsätzlich keine Abschreibung aus den hier vorgenommenen Baumaßnahmen. Da er vor der Fertigstellung der Maßnahmen verstorben ist, kann die Eigentümerin die Abschreibung aus den Maßnahmen allein steuerlich geltend machen (ab 2022). Im Jahr 2021 sind nur Finanzierungsaufwendungen angefallen, die wegen des Nießbrauchs bei der Eigentümerin nur zu 25 % angesetzt werden dürfen. Ist das zutreffend?