Das im Alleineigentum der Mutter stehende Wohnhaus wurde auf unsere Mandantin im Wege der vorweggenommenen Erbfolge übertragen, Verkehrswert: 400.000 €. An die drei Geschwister wurden je 65.000 € = 195.000 € gezahlt. Gleichzeitig wurde der Mutter ein Wohnrecht im Jahreswert von 15.000 € eingeräumt. Für das Gebäude stehen Erhaltungsaufwendungen von ca. 250.000 € an, die die Mandantin ebenfalls selbst trägt. Es sollen hier drei Mietwohnungen entstehen, die zu privaten Wohnzwecken vermietet werden sollen. Wie ist der Sachverhalt ertragsteuerlich zu würdigen?