Sehr geehrte Damen und Herren, für Ihre Einschätzung zu folgendem Sachverhalt wären wir dankbar: Der Mandant M hält in seinem steuerlichen Privatvermögen ein Mehrfamilienhaus mit 8 Wohnungen, das fremdvermietet ist. Es werden Einkünfte aus Vermietung i. S. d. § 21 EStG erzielt. Das Haus wurde mit notariellem Vertrag vom 05.02.2014 erworben. Die Kaufpreiszahlung bzw. der Übergang von Besitz/Nutzen/Lasten erfolgte zum 01.05.2014. Der M möchte das Haus mit Ablauf der 10-jährigen Spekulationsfrist ohne Steuerbelastung veräußern. Nach unserem Kenntnisstand ist in Hinblick auf die Frist auf das obligatorische Rechtsgeschäft (--> also das Datum der Notarurkunde) abzustellen. Der M ist jedoch der festen Überzeugung, irgendwo gehört zu haben, dass man während der 10-jährigen Spekulationsfrist tunlichst keinerlei nach außen erkennbare Vermarktungs-Aktivitäten entfalten dürfe. Also z. B. zum aktuellen Zeitpunkt (= vor Ablauf der 10-jährigen Spekulationsfrist) keinen Makler mit dem Verkauf der Immobilie beauftragen dürfe oder keine Verkaufsanzeige / Expose in Zeitungen oder Online-Portalen veröffentlichen dürfe. Aufgrund seiner Befürchtungen ist der M der Auffassung, dass - obwohl ein baldmöglicher Verkauf der Immobilie nach Ablauf der 10-Jahres-Frist gewünscht ist - im Moment noch keinerlei Aktivitäten vorgenommen werden können zur Vorbereitung dieser Veräußerung. Unsere Fachfrage daher: Frage 1: Nach unserer Auffassung endet die 10-Jährige Haltefrist (Ankauf mit damaliger Urkunde vom 05.02.2014) mit Ablauf des 05.02.2024, also am 06.02.2024. Ein Verkauf der Immobilie mit einem Vertragsabschluss / Notartermin ab dem 06.02.2024 führt demnach zu einem steuerfreien Verkauf ausserhalb der Spekulationsfrist. Ist diese Auffassung zutreffend? Frage 2: Dass vor Ablauf der Spekulationsfrist schon Aktivitäten zum Verkauf der Immobilie getätigt werden, also Inserate, Besichtigungen mit Interessenten, Beauftragung von Makler usw. beeinträchtigt u. E. nicht den Verlauf der Spekulationsfrist bzw. die steuerliche Handhabung der Sache. Sofern der tatsächliche Verkauf ausserhalb der 10-Jahres-Frist erfolgt (s. o.) kann die Steuerfreiheit erreicht werden. Die vorherigen verkaufsvorbereitenden Aktivitäten schädigen u. E. nicht diese Möglichkeit des steuerfreien Verkaufs ab dem 06.02.2024. Ist diese Auffassung zutreffend? Frage 3: Sofern sich schon vor Ablauf der Spekulationsfrist ein ernsthafter Interessent für die Immobilie findet, könnte dieser dem M mittels notarieller Urkunde ein verbindliches Kaufangebot unterbreiten, für welches der M. beispielsweise mit einer Frist bis zum 30.04.2024 die Möglichkeit hat, dieses Angebot anzunehmen oder abzulehnen. Hierdurch wäre durch die nach wie vor bestehende Entscheidungsfreiheit für den Verkäufer kein tatsächlicher Verkauf erzeugt worden. Ist diese Auffassung richtig?