Unser Mandant hat mit notariellem Kaufvertrag aus Dezember 2022 seine bisher privat genutzte Immobilie verkauft. Diese hat ihm zusammen mit seiner Ex-Ehefrau gehört. Zufluss des Verkaufserlöses war im Februar 2023. Kauf war jedoch innerhalb der letzten zehn Jahre, so dass der Vorgang nach § 23 EStG geprüft werden muss. 1. Frage: Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften sind im Zeitpunkt des Zuflusses des Veräußerungserlöses zu versteuern. Als Zeitpunkt des Zuflusses gilt der Tag, an dem der Steuerpflichtige über den Veräußerungserlös verfügen kann. Die Versteuerung nach dem Zuflussprinzip gilt auch für den Fall der Ratenzahlung. Dabei ist die Summe aus Anschaffungs- und Werbungskosten anteilig von der jeweiligen Rate abzuziehen, so dass sich ein steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn erst ergibt, wenn die Summe der gezahlten Raten die Summe der Anschaffungs- und Werbungskosten überschreitet. Private Veräußerungsgewinne unterliegen als sonstige Einkünfte den für die Besteuerung der Überschusseinkünfte geltenden Grundsätzen. Ein Veräußerungsgewinn entsteht somit nicht bereits mit Abschluss des Veräußerungsgeschäfts, sondern wird erst mit dem tatsächlichen Zufluss der Gegenleistung verwirklicht. Für die Berechnung der Spekulationsfrist gilt aber weiterhin der Tag des notariellen Kaufvertrags? In unserem Fall wäre es jedoch in jedem Fall innerhalb der zehn Jahre. Die Anlage SO ist für 2022 oder 2023 zu erstellen? 2. Frage: Die Eheleute haben sich im Jahr 2021 getrennt, und im Zuge der Trennung/Scheidung ist der Ehemann aus dem bisher gemeinsam genutzten Objekt ausgezogen. Auszug war im Januar 2022. Die formale Ummeldung in der neuen Wohnung geschah erst in 4/2022. Die Ex-Frau lebte bis zum Verkauf der Wohnung noch weiter im Objekt. Bis zum Auszug (und per 01.01.2022) fand eine Eigennutzung statt. Bis zum Abschluss des Kaufvertrags in 12/2022 stand das Objekt zwar leer, was aus unserer Sicht unkritisch war. Da der Kaufpreis aber erst 2023 zufloss, stellt sich die Frage, ob der kurzfristige Leerstand dann nicht doch steuerschädlich wäre, auch wenn das Verkaufsgeschäft bereits in 12/2022 beschlossen war. Wir beziehen uns dabei auf die Ausnahmevorschrift des § 23 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 Satz 3 2. Alternative EStG; Anwendung des BFH-Urteils vom 3. September 2019, IX R 10/19: Wird das Wirtschaftsgut hingegen im Vorjahr der Veräußerung kurzfristig zu anderen Zwecken genutzt (z.B. vorübergehende Vermietung) oder kommt es im Vorjahr der Veräußerung zu einem vorübergehenden Leerstand, ist der Veräußerungsgewinn zu versteuern. 3. Frage: Sofern der Vorgang tatsächlich aufgrund des Auszugs 2022 und des Zuflusses erst 2023 kritisch wäre, kann der Umstand, dass die Ex-Frau weiterhin darin lebte, dies heilen? Oder wäre sein 50%iger Anteil wegen Leerstands (seiner Hälfte des Anteils) trotzdem steuerpflichtig anzusetzen? Wie ließe sich eine Steuerpflicht anderweitig heilen? Wie beurteilen Sie den Sachverhalt?