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Immobilie,Nachlass,Erbauseinandersetzung

Mein Mandant ist verstorben und hat kein Testament gemacht. Somit haben seine Frau F und die beiden gemeinsamen Kinder S und T lt. gesetzlicher Erbfolge die Immobilie geerbt (F hat 50 %, S und T jeweils 25 %). Nun soll T die gesamte Immobilie bekommen. Wie vermeidet man, dass Grunderwerbsteuer anfällt? Kann S an T seinen Anteil schenken? Kann S zugunsten von T für den ihm gehörenden Anteil von 25 % einen Nießbrauch einräumen? Kann S auf seinen Anspruch gegenüber F zugunsten von T verzichten, ohne dass dies steuerliche Folgen hat?
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