Ich betreue die X-GmbH, die als Bauträger tätig ist – Gesellschafter sind Vater V und drei Söhne (S1/S2/S3). Der Vater V hat eine Baufirma Y-GmbH, bei der er alleiniger Gesellschafter ist. Der Vater V ist Architekt mit eigenem Architekturbüro. Ein Sohn (S2) – der auch Gesellschafter an der Bauträger-GmbH (X-GmbH) ist – ist ebenfalls Architekt mit eigenem Büro. Die Bauträger X-GmbH hat im Jahr 2022 ein Grundstück erworben, das sie eigentlich bebauen und die neugebauten Wohnungen einzeln an fremde Dritte verkaufen wollte, d.h. normales Bauträgergeschäft. Auf dem Grundstück steht noch ein altes Gebäude, das bisher noch nicht abgerissen ist. Aufgrund diverser privater Entscheidungen wollen der Vater V und seine drei Söhne (S1/S2/S3) dieses Grundstück nun von der GmbH abkaufen. Der Wert des Grundstücks wird über einen öffentlich bestellten Gutachter geschätzt und zu diesem Preis gekauft. Dass Grundsteuer anfällt, ist den Käufern bewusst. Käufer werden der Vater V und seine drei Söhne (S1/S2/S3) als Grundstücksgemeinschaft sein. Das Grundstück soll im Privatbereich mit 24 Wohnungen bebaut werden, die alle vollständig vermietet und derzeit nicht verkauft werden sollen. Wenn überhaupt verkauft wird, ist dies frühestens in 10–15 Jahren geplant. Folgende Informationen liegen zum Grundstück weiter noch vor: 1. Es gibt kein Vorkaufsrecht von der Stadt. 2. Aktuell steht das Gebäude leer – mit den Abrissarbeiten wurde noch nicht begonnen, ebenso laufen keinerlei Mietverträge – das Grundstück wurde vom Vorbesitzer bereits leer an die X-GmbH verkauft. 3. Seitens der Bauträger-GmbH gibt es keinerlei Verträge in Verbindung mit der geplanten Bebauung durch die X-GmbH. 4. Seitens der Bauträger-GmbH wurden bisher keinerlei Bauverträge mit Handwerkern abgeschlossen, und es wurden auch keine Angebote von Handwerkern eingeholt. 5. Seitens der Bauträger-GmbH wurde kein Bauvertrag mit der Baufirma des Vaters abgeschlossen. 6. Seitens der Bauträger-GmbH gibt es eine Vorplanung, die aber noch auf 16 Wohnungen basiert. Diese Planung wurde durch den Sohn (S2), der Architekt und Gesellschafter der Bauträger-GmbH ist, erstellt. Die Planung ist nur eine Vorplanung und wurde noch nirgends eingereicht. 7. Seitens der Bauträger-GmbH wurden keinerlei Verträge mit potenziellen Käufern abgeschlossen. 8. Seitens der Bauträger-GmbH wurden keinerlei Reservierungsvereinbarungen mit potenziellen Käufern getätigt. 9. Auf dem Grundstück gibt es keine Bauverpflichtung. 10. Auf dem Grundstück gibt es keinerlei Verpflichtungen, die vom Erwerber übernommen werden müssten. 11. Die Bauträger-GmbH hat auf dem Grundstück bisher keinerlei Handlung wie z.B. Abriss, Aushub, Rodung, Räumung oder dergleichen vorgenommen. Mir stellt sich nun die Frage, ob das Finanzamt ggf. von einem einheitlichen Erwerbsgegenstand ausgeht und die Grunderwerbsteuer von einer Bemessungsgrundlage aus Grund und Boden und noch zu erstellendem Gebäude berechnet. Das Grundstück liegt bei rund 750.000 € (wird noch durch Gutachter festgestellt). Das Bauvolumen liegt bei rund 3–4 Mio. €. Das Gebäude soll durch die Baufirma des Vaters erstellt werden. Meine Einschätzung ist: Der Kaufvertrag soll sich auf den Erwerb des Grundstücks im derzeitigen Zustand (also bebaut mit Altgebäude – wie gesehen) beziehen und dies soll für rund 750.000 € erworben werden. Das zukünftig zu bauende Gebäude soll explizit nicht Gegenstand des Kaufvertrags sein. Die Erwerber haben bisher keinerlei Vertragsverhandlungen oder Angebote von Handwerkern eingeholt. Ebenso wurden auch von der Erwerberseite keinerlei Verträge in Verbindung mit der Bebauung des Objekts geschlossen oder vorbereitet. Der Erwerber hat sich vor Abschluss des Grundstückskaufvertrags oder zeitgleich nicht durch einen Gebäudeerrichtungsvertrag durch den Bauträger gebunden. Der Bauauftrag soll nicht durch die Bauträger-GmbH, sondern durch die Baufirma des Vaters erfolgen. Die Planung der Bauträger-GmbH soll von bisher 16 Wohnungen auf 24 Wohnungen verändert werden. Ich bin der Meinung, dass auch kein faktischer Zwang vorliegt, da das Grundstück zum Verkehrswert und nicht überteuert erworben wird und auch kein Bauvertrag mit der Bauträger-GmbH abgeschlossen wird. Da die Planung der Wohnungen durch die Bauträger-GmbH bisher noch nirgends vorliegt, kann meines Erachtens auch keine Hinnahme eines vorbereiteten Geschehensablaufs angenommen werden. Hier könnte sicherlich argumentiert werden, dass die Bebauung aufgrund der aktuellen Lage am Markt (reduzierte Kaufbereitschaft von fremden Dritten aufgrund steigender Zinsen) noch nicht abgeschlossen ist (was auch stimmt) und die Bebauung als typisches Bauträgergeschäft noch zurückgestellt wurde. Ebenfalls gegen einen vorbereiten Geschehensablauf spricht m.E., dass die Bauträger-GmbH tatsächlich die Bebauung zum anschließenden Verkauf der einzelnen neu gebauten Wohnungen verworfen hat. Die Bebauung zu Vermietungszwecken fällt m.E. nicht unter das übliche Bauträgergeschäft. Ich bin der Meinung, dass kein einheitlicher Erwerbsgegenstand gegeben ist, da weder der Veräußerer noch die Erwerbergruppe durch den Kauf des Grundstücks eine Verpflichtung zur Bebauung eingehen. Ebenso wird die Vorplanung nicht eins zu eins übernommen. Ebenso wurde die vom Veräußerer geplante Bebauung mit Einzelwohnungen zum Verkauf an fremde Dritte verworfen. Es bestehen weder vom Veräußerer noch vom Erwerber irgendwelche Verpflichtungen gegenüber Handwerkern oder dergleichen. Das Grundstück wurde vom Veräußerer ohne Kreditaufnahme gekauft, so dass auch keine Darlehensverträge bestehen. Die stillen Reserven im Grundstück werden durch den Verkauf zum Verkehrswert realisiert.