Mein Mandant (81 Jahre alt) hat vor 23 Jahren seinen beiden Kindern (Sohn und Tochter) ein Mehrfamilienhaus (Verkehrswert heute ca. 700.000 €) im Wege der vorweggenommenen Erbfolge anteilig zu jeweils 50 % unentgeltlich übertragen. Dabei hat er für sich und für seine Ehefrau (heute 76) den Nießbrauch vereinbart. Jetzt hat der Vater das Nießbrauchsrecht inne; sollte er vor seiner Ehefrau versterben, geht das Nießbrauchsrecht auf seine Ehefrau über. Die Netto-Jahreskaltmiete beträgt ca. 45.000 €. Jetzt soll das Erbe neu „sortiert“ werden. Ein Ziel ist, dass der Sohn das gesamte Mietshaus zu 100 % übernehmen soll. Eine Veräußerung der Hälfte der Tochter an den Sohn soll nicht stattfinden, sondern es soll zu einer Übertragung der Haushälfte auf die Eltern kommen, damit diese die Haushälfte dem Sohn weiterschenken können. Es geht hier um die Übertragung auf die Eltern, die den Nießbrauchsvorbehalt innehaben. Es wäre a) eine reine Rückschenkung zu jeweils 50 % auf die Eltern möglich oder b) ein Tauschgeschäft (entgeltlich): Verkauf der Mietshaushälfte an die Eltern. Im Gegenzug verkaufen die Eltern der Tochter die von ihr selbst genutzte Doppelhaushälfte (Anschaffungskosten 2014 waren ca. 238.000 €). Die Hälfte des Mietshauses der Tochter hat aufgrund des auf ihm lastenden Nießbrauchsvorbehalts einen Grundbesitzwert von ca. 273.000 €, abzüglich 10 % Steuerbefreiung nach § 13d Abs. 1 ErbStG, also 246.000 €. Der Kapitalwert des Nießbrauchsvorbehalts der Mutter (höchster Vervielfältiger) beträgt 132.900 €, davon 90 % sind 119.600 €. Frage: Was geschieht bei der Übertragung (Schenkung oder Verkauf) der Mietshaushälfte an die Eltern mit dem Nießbrauchsvorbehalt?