Für Zwecke der Schenkung-/Erbschaftsteuer wird eine Immobilie (Einfamilienhaus mit Terasse freistehend in guter Wohnlage; Bodenwert 780 € bei 953 qm, zwei Stellplätze in einer Garage rund 50 qm) vom Vater an den Sohn gegen Einräumung eines lebenslangen Vorbehaltsnießbrauchs für den Vater übertragen. Es handelt sich um ein Einfamilienhaus mit Kellerschoss und Erdgeschoss voll ausgebaut, Bj. 1973, zum Teil in den letzten zehn Jahren saniert und im mittleren Bauzustand. Der Mieter ist zum 31.10.2020 ausgezogen. Die notarielle Schenkung gegen Einräumung Nießbrauch hat am 10.11.2020 stattgefunden. Am Stichtag steht die Immobilie leer. Diese soll vom Sohn zukünftig unentgeltlich selbst genutzt werden. Die Miete betrug für die Mietdauer bis zum Auszug am 31.10.2020 viele Jahre unverändert 6,65 € pro qm (292 qm inkl. zwei Garagen = Miete monatlich 1.942 €) bzw. eine Jahresmiete von rund 23.300 €. Aufgrund des Bj. der Immobilie (1973) erfolgen fortlaufende Sanierungen in den letzten drei Jahren vor dem Auszug, total über 60.000 € (z.B. Bäder, Türen/Fenster, Außenfassade). Der Vermieter (Vater) hat es unterlassen, die Miete anzuheben. Laut Mietpreisspiegel liegt diese ortsüblich bei rund 11,30 € pro qm bzw. Jahresmiete von 39.595 €. Der Grundbesitzwert laut Sachwertverfahren liegt korrekterweise bei 835.723 €. Der Jahreswert nach § 16 BewG beläuft sich auf 44.931 € (835.723 € / 18,6). In welcher Höhe ist der Kapitalwert des Nießbrauchsrechts zu bestimmen, wenn die tatsächliche Miete vor dem Übertragungsstichtag zu einem viel zu niedrigen Wert des Nießbrauchs führt? In welcher Höhe muss der Nießbrauchwert, § 15 Abs. 3 BewG, angesetzt werden? Darf der Jahreswert nach § 16 BewG in Höhe von 44.931 € für die Bestimmung des Nießbrauchswerts angesetzt werden, weil die Immobilie zum Zeitpunkt der Übertragung nicht vermietet war und leerstand?