Meine Mandantin B besitzt mehrere Immobilien im Privatvermögen und erzielt daraus ausschließlich Einkünfte nach § 21 EStG. Bei einem dieser Objekte ergeben sich jetzt Fragen zur Option nach § 9 Abs. 2 UStG. Es handelt sich um ein Objekt des geschätzten Baujahres 1850, das in einem städtebaulichen Sanierungsgebiet belegen ist. Das Objekt ist seit 1989 im Familienbesitz und wurde 2013 von der Mutter auf die Tochter übertragen. Bis dahin wurde das Objekt umsatzsteuerfrei an einen Restaurantbetrieb im EG und im OG an ein Büro vermietet. Seit 2013 wird das Objekt saniert nach den Vorgaben des städtebaulichen Sanierungsplans mit dem Ziel, im EG wieder einen Gastronomiebetrieb einrichten zu können, und im OG Büroräume oder ggf. Sozialräume o.Ä. einzurichten (finanzieller Aufwand ca. 2 Mio. €). Die Außenfassade musste dabei erhalten werden, ansonsten wurde das Objekt komplett entkernt und unter Verwendung des alten Ständerwerks (Fachwerk) neu aufgebaut. Eine Umnutzung und ein entsprechender Umbau zu Wohnzwecken war nicht möglich. Auch die zukünftige Vermietung soll für unternehmerische Zwecke erfolgen. Angestrebt seitdem ist eine umsatzsteuerpflichtige Vermietung. Seit 2013 werden fortlaufend die Vorsteuerbeträge in Abzug gebracht. Das Objekt ist nun im Jahr 2021 weitestgehend fertig saniert und zum 01.09.2021 sind die ersten Mieter in die Büroetage eingezogen. Es handelt sich dabei um ein Bildungswerk im Bereich Erwachsenenbildung, dass ausschließlich umsatzsteuerfreie Leistungen erbringt. Meine Mandantin hat (bedenkenlos) einen langfristigen Mietvertrag abgeschlossen unter Ausweis von Umsatzsteuer (hier Kaltmiete 2.000 € + Nk 500 € + USt 19 % 475 € = 2.975 €). Der Mieter (GmbH) hat mündlich versichert, dass er all seine Mietverträge mit Umsatzsteuer abschließt. Eine weitere Bescheinigung über umsatzsteuerpflichtige Leistungen des Mieters wurde nicht eingeholt. Fragen: – Handelt es sich hier ggf. um einen Altfall (§ 9 Abs. 2 i.V.m. § 27 UStG), ist die Option zur USt möglich? – Ist durch die Sanierung ein anderes Wirtschaftsgut „Neuobjekt“ entstanden? – Falls eine Option nicht möglich ist, wie ist der Vorsteuerabzug zu berichtigen?