Die PA II GmbH betreibt Immobilienverwaltung einer Wohnimmobilie mit ca. 50 Wohneinheiten. Der Mietzins setzt sich laut Mietvertrag wie folgt zusammen: – Nettokaltmiete 660 €, – Küchenzeile mit Einbauwand und Badmöbel 60 €, – Stellplatz 60 €, – gesamt: 780 €. Gemäß § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG steht die erweiterte Kürzung nur Unternehmen zu, die „ausschließlich“ eigenen Grundbesitz verwalten und nutzen. Tätigkeiten, die hierüber hinausgehen, wie in der Regel die Mitvermietung von beweglichen Gegenständen und Betriebsvorrichtungen oder die Erbringung bestimmter Dienstleistungen, sind schädlich. Die erweiterte Kürzung geht in diesen Fällen insgesamt verloren; eine Geringfügigkeitsgrenze gewährte die Rechtsprechung bislang nicht (sogenanntes „strenges Ausschließlichkeitsgebot“). Aufgrund dessen mussten bisher sämtliche beweglichen Gegenstände und Betriebsvorrichtungen einer Gewerbeimmobilie identifiziert und gegebenenfalls separat durch eine Betriebsvorrichtungsgesellschaft vermietet werden. Dies dürfte durch die Gesetzesänderung – jedenfalls in Fällen, in denen die Nebentätigkeiten überschaubar sind – nicht mehr zwingend erforderlich sein. Durch das FoStoG wird der Katalog der unschädlichen Nebentätigkeiten ergänzt. Die erweiterte Kürzung nach soll nach dem neugefassten § 9 Nr. 1 Satz 3 GewStG auch dann angewendet werden, wenn: Einnahmen aus unmittelbaren Vertragsbeziehungen mit den Mietern des Grundbesitzes aus anderen […] Tätigkeiten erzielt werden und diese Einnahmen im Wirtschaftsjahr nicht höher als 5 Prozent der Einnahmen aus der Gebrauchsüberlassung des Grundbesitzes sind. Die Gesetzesbegründung (BT-Drs. 19/28868, S. 151) stellt klar, dass unter diese Tätigkeiten auch die Überlassung von Betriebsvorrichtungen fällt. Wenn sich künftig eine grundsätzlich kürzungsschädliche Tätigkeit, wie z.B. die Mitvermietung von beweglichen Gegenständen und Betriebsvorrichtungen oder die Erbringung gewerblicher Dienstleistungen, in dem zulässigen Rahmen von 5 % bewegt, steht dies der erweiterten Kürzung für das Grundstücksunternehmen nicht mehr entgegen (Abkehr vom strengen Ausschließlichkeitsgebot). Die Einnahmen aus den Nebentätigkeiten unterliegen selbst allerdings nicht der Kürzung, das heißt, sie bleiben gewerbesteuerpflichtig. Für die Praxis bedeutet das, dass weiterhin sämtliche über die eigentliche Verwaltung und Nutzung von Grundbesitz hinausgehenden Tätigkeiten identifiziert werden müssen. Ihre Vergütung ist gesondert zu ermitteln und im Hinblick auf das Einhalten der Prozentgrenze zu dokumentieren. Darüber hinaus sind Betriebsvorrichtungen nach dem Gesetzeswortlaut („aus unmittelbaren Vertragsbeziehungen mit den Mietern“) nur im Fall der Mitvermietung unschädlich. Bei einem geplanten Verkauf der Immobilie ist bei der Strukturierung zu berücksichtigen, dass die Mitveräußerung der Betriebsvorrichtungen nicht begünstigt ist. Mit der Regelung des § 9 Nr. 1 Satz 3 Buchst. c GewStG bleibt Grundstücks- bzw. Wohnungsunternehmen die erweiterte Kürzung ihres Gewerbeertrags erhalten, wenn die zu berücksichtigenden Einnahmen aus unmittelbaren Vertragsbeziehungen zwischen ihnen und ihren Mietern/Pächtern aus anderen als den in § 9 Nr. 1 Satz 3 Buchst. a und b GewStG bezeichneten Tätigkeiten erzielt werden und diese Einnahmen in dem für den Erhebungszeitraum maßgeblichen Wirtschaftsjahr nicht höher als 5 Prozent der Einnahmen aus der Gebrauchsüberlassung des Grundbesitzes sind. Konkrete Frage: Führt die Mitvermietung der Küchenzeile mit Einbauwand und Badmöbel zu einer nach § 9 Nr. 1 Satz 3 Buchst. a und b GewStG bezeichneten Tätigkeit, die im Rahmen der 5-%-Grenze unschädlich im Bezug auf die erweiterte Gewerbesteuerkürzung ist? Vorliegend wäre – im Bezug auf die Gesamtmonatsmiete von 780 € – durch die 60-€-Mieteinnahme zur Mitvermietung der Küchenzeile mit Einbauwand und Badmöbel die 5-%-Grenze überschritten. Lösungsansätze: 1. Ansatz der Küchenzeile mit Einbauwand und Badmöbel zu einem geringeren Wert und Einhalten der 5-%-Grenze 2. Ausgliederung in eine separate Gesellschaft Anfrage: Wie sehen Sie den Sachverhalt, haben Sie weitere Lösungsansätze und Informationen für mich?