Unser Mandant A ist beruflich als Bauunternehmer tätig als Alleingesellschafter-Geschäftsführer in der Rechtsform der GmbH. Das Gesamtunternehmen ist dabei so ausgestaltet, dass A auch Alleingesellschafter einer gewerblich geprägten GmbH & Co. KG ist, die als Besitzunternehmen die Betriebs- und Geschäftsausstattung an die Bauunternehmen GmbH des A verpachtet (→ klassische Betriebsaufspaltung). Der A hat sich vor zwei Jahren eine Denkmalimmobilie gekauft, die er für eigene Wohnzwecke nutzt bzw. zu nutzen beabsichtigt. Das Gebäude befindet sich zwar in grundsätzlich nutzbarem Zustand, aber es sollen umfangreiche Renovierungen/Sanierungen getätigt werden. Für diesen Zweck hat der A schon intensiv mit der Denkmalbehörde korrespondiert. Es zeigte sich jedoch, dass die anstehenden Maßnahmen so umfangreich sein werden, dass dies die ursprüngliche Einschätzung und auch Investitionsabsicht des A deutlich übersteigen würde. Der A möchte daher seine Denkmalimmobilie veräußern. Hierzu besteht jedoch die folgende Besonderheit, die im weiteren Verlauf womöglich gegeben sein wird: Die Gespräche mit der Denkmalbehörde möchte der A bis zu einem solchen Sachstand weiterführen, dass die Art und der Umfang der zu tätigenden Maßnahmen klar definiert sind. An für die (denkmalbehördlich geförderten) Maßnahmen erforderlichen Ausschreibungen an Bauunternehmen möchte der A mit seiner Bauunternehmen GmbH teilnehmen und hierzu nach Möglichkeit den Zuschlag bekommen. Ein Verkauf der Denkmalimmobilie würde dann womöglich aus folgendem Sachstand heraus erfolgen: a) Es liegen bereits verbindliche Vereinbarungen des A mit der Denkmalbehörde vor über die Art und Beschaffenheit der Sanierungsmaßnahmen, ggf. auch bereits Bescheide über Fördermittel und den Umfang der Beteiligung an den Kosten durch die Denkmalbehörde. b) Das Bauunternehmen (GmbH) des A hat ggf. den Zuschlag aus der entsprechenden Ausschreibung erhalten. Hinweis: Jedoch sind noch keine Herstellungskosten bzw. noch keine Herstellung durch den A erzeugt worden (vgl. § 7i EStG) – es liegt demnach ein Status der „Vorverhandlungen“ vor. Unsere Fachfrage: 1) Kann ein (fremder!) Käufer der Immobilie in den aktuellen Verfahrensstand anstelle des A eintreten (ggf. mit bereits vergebenen Bauaufträgen) und somit die für ihn dann dennoch originär entstehenden Herstellungskosten im Wege der Denkmal-Abschreibung geltend machen? Der Käufer wäre ja derjenige, der letztlich „erstmals“ die Herstellungskosten erzeugt. 2) Bestehen Bedenken, dass der A seine Immobilie nach der Besitzdauer von insg. zwei Jahren (ausschließlich eigene Wohnzwecke) i. S. d. § 23 Abs. 1 Nr. 1 S. 3 EStG steuerfrei weiterveräußern kann? Hinweis: Es wird wohl ein Verkaufsgewinn von etwa 200 T€ für die Bestandsimmobilie (→ entsprechend denkmalmäßig projektiert und mit den Behörden „endverhandelt“ (s. o.)) entstehen. 3) Besteht in einer weiten Betrachtung womöglich die Gefahr, dass die Immobilie als eine Art „Betriebsvermögen“ eingestuft wird, weil bei Verkaufszeitpunkt ja ein Bauauftrag für die Bau-GmbH verbindlich generiert worden war? (Vielleicht könnte hier eine „neue“ Betriebsaufspaltung der Einzelperson A mit der GmbH entstehen?)