Die Großeltern (OM 82 Jahre und OF 80 Jahre) möchten ein unbebautes Grundstück auf ihren Enkel (K) übertragen und sich Nießbrauch einräumen lassen. Das unbebaute Grundstück wird mit einem Wert zwischen 80.000 € und 90.000 € beziffert. Nach Übertragung des Grundstücks wird der Enkelsohn das Grundstück mit einem Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung bebauen. Die Großeltern sollen den Nießbrauch an der Einliegerwohnung bekommen. Es wird einen notariellen Vertrag geben, der gleichzeitig die Übertragung sowie die Vereinbarung des Nießbrauchs ab Fertigstellung des Gebäudes regelt. Es ist davon auszugehen, dass eine monatliche Kaltmiete von rd. 500 € erzielt werden kann. Der Grundgedanke der Beteiligten ist, dass das Grundstück durch den Nießbrauch quasi bezahlt wird. Nun stellen sich folgende Fragen: 1. Ist die Übertragung mit Bestellung des Nießbrauchs als einheitlicher Vorgang zu sehen, so dass es sich hierbei um einen Vorbehaltsnießbrauch handelt? Oder sind es zwei Vorgänge: 1. die unentgeltliche Übertragung und 2. die Bestellung eines Zuwendungsnießbrauchs (teil-/entgeltlich oder unentgeltlich)? 2. Welche steuerlichen Auswirkungen ergeben sich aufgrund des Nießbrauchs bei den Großeltern zum Zeitpunkt der Übertragung und später ab Vermietung der Einliegerwohnung? 3. Welche steuerlichen Auswirkungen ergeben sich aufgrund des Nießbrauchs beim Enkel zum Zeitpunkt der Übertragung und später ab Vermietung der Einliegerwohnung?