Vorliegende FaktenEltern: Herr X (Privatier), Frau X (Einzelunternehmerin-Gewerbetreibende) Zwei Kinder (volljährig)Immobilienbesitz der Eltern (Auflistung folgt)Plan:Gründung eines Familienpools in Form einer vermögensverwaltenden KG mit „V+V-Einkünften“ der einzelnen Gesellschafter (nicht in Handelsregister eintragen).Beide Elternteile jeweils Komplementäre, beide Kinder jeweils Kommanditisten.Eltern bringen sämtliche in ihrem Eigentum befindlichen Immobilien in die KG gegen Vorbehaltsnießbrauch (dinglicher Nießbrauch) ein.Grund dieser Planung:Vermögensnachfolgeregelung, schrittweise Übertragung des Vermögens (Immobilien) auf die Kinder, mehrfache Ausnützung des Freibetrages bei der Schenkungs-/Erbschaftsteuer.Probleme:Grundstück 1 wird teilweise von Fr. X eigenbetrieblich genutzt (Wert über € 40.000). Grundstücke 8–15 werden zu 100 % von Fr. X für Gewerbebetrieb genutzt (Anmietung von Eigentümer Herr X)Meines Erachtens ausschließlich Einbringung von Privatvermögen möglich (in Bezug auf Grundstück 1).Wenn korrekt, ist die Übertragung von Fr. X ihres Grundstücksanteils auf Hr. X vorzunehmen. Anschließend bringt Hr. X das Grundstück in die KG ein. Welche Zeitspanne muss zwischen der Übertragung von Fr. X auf Hr. X und der Einbringung von Hr. X des Grundstückes in die KG eingehalten werden? Genügt hier der wirtschaftliche Besitzübergang auf Hr. X oder hat (als Vorsichtsmaßnahme) zusätzlich eine Grundbucheintragung des Eigentums zu folgen?• Führen die bestehenden Verbindlichkeiten zu Problemen?• Können Gläubiger der Verbindlichkeiten die jetzigen Gläubiger (Eigentümer) und nachfolgende Nießbrauchberechtigte bleiben?• Grunderwerbsteuer? (m.E. fällt keine Grunderwerbsteuer an).• Schenkung Herr X an Fr. X und umgekehrt bei KG-Anteilen (Steuerwert).• Schenkung Herr und Frau X an Kinder (KG-Anteil) Steuerwert.• Frau X: insoweit eigenbetriebliche genutzte Grundstücke über KG-Beteiligung sich entsprechend prozentual in ihrem Eigentum befinden, Bilanzierungspflicht (trotz Nießbrauch Herr X).• Gewerbl. Grundstückshandel: jeder Objektverkauf zählt bei jedem Gesellschafter als ein Objekt.• usw.Zukunftsplanung:Kinder werden in das bisherige Einzelunternehmen von Fr. X als Gesellschafter (ob Gründung Personen- oder Kapitalgesellschaft noch nicht besprochen), dann weitere Grundstücksteile Betriebsvermögen (siehe rote Schrift).Immobilienbestand der Eheleute X – Stand 31.12.2018 Grd.St.-Nr.; Anschaffung/Besitzübergang; Eigentümer; Immobilienart; Nutzung durch; Darlehen per 31.12.2018 1; 06.12.1995; Eheleute X; EFH mit Einliegerwohnung und Büro; eigengenutzt und eigenbetr. Nutzung; € 153.992,70 2; 2016; Eheleute X; 2 Penthousewohnungen; eigengenutzt; € 1.213.573,58 3; 2016; Eheleute X; Eigentumswohnung; eigengenutzt/Sohn; € 212.492,44 4; 2007; Herr X; Zweifamilienhaus; Nießbrauch X sen.; € –  5; 15.12.1998; Eheleute X; Eigentumswohnung; Vermietung/fremd; € 98.484,38 6; 30.12.2002; Herr X; Doppelhaushälfte; Vermietung/fremd; € 325.600,00 7; 30.12.2002; Herr X; Doppelhaushälfte; Vermietung /fremd; € 153.907,18 8; 22.12.2005; Herr X; Büroeinheit; Vermietung an Fr. X; € 148.009,21 9; 02.11.2004; Herr X; Stellplatz; Vermietung an Fr. X; € –  10; 30.12.2009; Herr X; Büroeinheit; Vermietung an Fr. X; € 112.300,00 11; 11.02.2009; Herr X; Büroeinheit mit TG-Stellplatz; Vermietung an Fr. X; € 140.730,93 12; 14.10.2011; Herr X; Büroeinheit; Vermietung an Fr. X; € 100.000,00 13; 19.09.2012; Herr X; Büroeinheit; Vermietung an Fr. X; € 99.960,00 14; 17.03.2017; Eheleute X; Büroeinheit; Vermietung/fremd; € 138.071,62 15; 17.03.2017; Eheleute X; Büroeinheit; Vermietung/fremd; € 138.071,62  Summe € 3.035.193,66