Sachverhalt: Die Eltern des Steuerpflichtigen haben aktiv Land- und Forstwirtschaft betrieben. Im Jahr 1972 wurde die Selbstbewirtschaftung eingestellt. Das wurde dem Finanzamt mitgeteilt, ohne die Betriebsaufgabe zu erklären. Ende 1988 haben die Eltern im Wege der vorweggenommenen Erbfolge an meinen Mandanten alle Flächen übertragen gegen die Verpflichtung eines lebenslänglichen Unterhalts in Form einer dauernden Last und der Einräumung eines lebenslänglichen unentgeltlichen Wohnrechts. Als Belastung ist in allen Grundbüchern das Altenteil für die Eltern eingetragen. Der Mandant hält die Grundstücke seitdem unverändert in seinem Vermögen. Soweit die Flächen nicht brach liegen ohne Einnahmen, wurden sie beim Steuerpflichtigen (= Sohn) als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erklärt. Ein Wiederaufleben der Land- und Forstwirtschaft ist nicht beabsichtigt. Aufzeichnungen über den Erwerb der Flächen weit vor 1970, Jahresabschlüsse/Gewinnermittlungen, Buchführungen oder Anlageverzeichnisse sowie Steuererklärungen sind nicht mehr auffindbar. Das Finanzamt hat laut Auskunft auch keine Unterlagen. Die Flächen sind bis heute im Einheitswert als „für den Betrieb der Land- und Forstwirtschaft – Stückländereien – ausgewiesen. Es handelt sich um Ackerland, Grünflächen mit Angabe der Ertragsmesszahlen und Forstflächen ohne nennenswerte Gebäude, Aufbauten gibt es nicht. Das Wohnhaus mit einer Hoffläche von 1.500 qm ist zum 01.01.1974 als Grundvermögen bewertet worden. Von den 74.000 qm will jetzt die Stadt Teilflächen von zirka 16.000 qm erwerben zur Bebauung mit Wohnhäusern, Sportflächen etc. Der Kaufpreis soll gezahlt werden durch Übertragung von anderen Flächen (Landwirtschaftsfläche) und Geld. Da die Betriebsaufgabe nie erklärt wurde, handelt es sich entweder um einen laufenden steuerpflichtigen Gewinn aus Land- und Forstwirtschaft, oder jetzt in diesem Zuge wird die Betriebsaufgabe erklärt und die stillen Reserven in den Gesamtflächen sind aufzudecken. Fragen: – Da die Betriebsaufgabe nie erklärt wurde, handelt es sich entweder um einen laufenden steuerpflichtigen Gewinn aus Land- und Forstwirtschaft für die jetzt zu verkaufenden Teilflächen oder wenn jetzt die Betriebsaufgabe erklärt wird, um die steuerpflichtige Aufdeckung der gesamten stillen Reserven in allen Flächen zum begünstigten Steuersatz. Könnte man diese Gewinne über § 6b/§ 6c EStG auf die im Tausch erhaltenen Flächen übertragen und für den Restbetrag eine Rücklage für die Herstellung von Gebäuden bilden, obwohl es seit 1972 keine Gewinnermittlungen nach §§ 4 (1) oder 4 (3) EStG oder nach Durchschnittssätzen gibt? Widerspruch zu § 6c (2) S. 1 EStG oder bei ruhendem Betrieb anders? – Könnte ich nach Verkauf an die Stadt die gesamten verbleibenden Flächen steuerneutral in eine gewerblich geprägte GmbH & Co. KG zu Buchwerten einbringen, an der zunächst nur mein Mandant beteiligt ist als Kommanditist und einziger Gesellschafter der Komplementär-GmbH, die 0 % an der KG hält? Vorteile: Jetzt werden ca. 22 % der landwirtschaftlichen Flächen verkauft. Wenn die Stadt in den nächsten Jahren weitere Grundstücke erwerben will, ist irgendwann ein land- und forstwirtschaftlicher Betrieb, der wiederaufleben soll, nicht mehr gegeben; zu dem Zeitpunkt zwingende Aufdeckung aller stillen Reserven. Ab Einbringung in die gewerblich geprägte GmbH & Co. KG würde ein laufendes Anlageverzeichnis geführt werden. Es ist eine „leichtere“ Beteiligung der volljährigen Kinder an der GmbH & Co. KG in der Zukunft bzw. bei Tod meines Mandanten möglich. Wenn die Stadt einzelne landwirtschaftliche Flächen zu Bauland umqualifiziert, könnte der Mandant darauf bauen und vermieten ohne die Gefahr, dass ein Wiederaufleben des land- und forstwirtschaftlichen Betriebs zerstört wird. Grunderwerbsteuer dürfte nicht anfallen. Nachteil: Gewerbesteuerbelastung je nach Nutzung der Flächen Notarkosten für Gründung und Einbringung der Grundstücke Höhere Verwaltungskosten (Jahresabschlüsse, Offenlegung, IHK etc.) – Tausch mit Baraufgabe – tue ich mich immer mit schwer ☹ Grundsätzlich ist ja beim Tausch vom gemeinen Wert auszugehen, mit Umsatzsteuer also. Da hier unbebaute Grundstücke hin und her getauscht werden, dürfte doch keine Umsatzsteuer anfallen bzw. dies kein Sinn machen, richtig? Da sich mein Mandant und die Stadt als fremde Dritte gegenüberstehen, müssten doch die Verkehrswerte der hingegebenen Wirtschaftsgüter = den Verkehrswerten der erhaltenen Wirtschaftsgüter sein. Und die sind dann die Anschaffungskosten der erhaltenen Grundstücke. Richtig? Der Verkehrswert der erhaltenen Grundstücke abzüglich der Buchwerte nach § 55 EStG ist der Veräußerungsgewinn. – Da es keine alten Unterlagen mehr gibt und davon auszugehen ist, dass der Erwerb vor dem 01.07.1970 erfolgte, habe ich die Flächen, für die eine Ertragsmesszahl aus den Angaben des Katasteramts ersichtlich ist, gemäß § 55 EStG als Buchwert angesetzt. Haben Sie eine Idee oder einen Tipp für mich, mit welchen Buchwerten ich die anderen Flächen wie das Gehölz, Gewässer, die Gräben ansetzen kann? Oder kann ich für diese mangels anderer Erkenntnisse maximal einen Erinnerungswert von 1 € ansetzen? – Haben Sie einen Tipp für mich, wie ich die Steuerbelastung vielleicht vermeiden kann? Habe ich etwas übersehen?