Unsere Mandantin vermietet seit 2020 Büro- und Geschäftsräume an verschiedene Gesellschaften. Darunter ist eine Gesellschaft, für die für die Miete zur Umsatzsteuer gem. § 9 UStG optiert wurde. Dieser Mieter hat im Jahr 2020 steuerfreie sowie steuerpflichtige Umsätze. Das Verhältnis des Gesamtumsatzes im Jahr 2020 beläuft sich auf steuerpflichtig ca. 30 % zu steuerfrei ca. 70 % (die den Vorsteuerabzug ausschließen). Bei den steuerfreien Umsätzen handelt es sich aber um Projekte, die nicht regelmäßig sind und auch von den tatsächlichen Verhältnissen her (z.B. Stundenaufwand der Mietarbeiter usw.) eine eher untergeordnete Rolle spielen. Der Mieter hat Umsätze in Höhe von rund 1.900.000 €, davon 1.400.000 € steuerfreier Verkauf eines Grundstücks, davon 425.000 € steuerpflichtige Umsätze (Architektenleistungen, Baubetreuung etc.). Restliche steuerfreie Umsätze resultieren aus steuerfr. Vermietung, steuerfr. Provisionen usw. Auch in zukünftigen Jahren wird es solche steuerfreien Grundstücksverkäufe gelegentlich geben. 1.) Ist für die Option nur auf das Verhältnis der Umsätze abzustellen? Oder können auch andere Verhältnisse maßgeblich sein? 2.) Welche Bestätigungen oder Nachweise muss man sich als Vermieter vom Mieter geben lassen, damit gewährleistet ist, dass die Option gem. § 9 UStG überhaupt möglich ist? Des Weiteren hat die Mieterin an eine weitere Gesellschaft die Räume anteilig steuerfrei untervermietet. Es kann hier nicht optiert werden, da die Mieterin ausschließlich steuerfr. Umsätze erzielt, die den Vorsteuerabzug ausschließen. 3.) Kann die Untervermietung evtl. auch steuerpflichtig sein, da diese Untervermietung nur kurzfristig erfolgen soll? 4.) Schlägt sich die steuerfreie Untervermietung auf den Vorsteuerabzug des ursprünglichen Vermieters (also des Hauseigentümers) durch? 5.) Was wäre, wenn die Untervermietung durch einen Mieter erfolgen würde, der auch nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt ist?