Es existiert eine Grundstücksgemeinschaft aus drei Schwestern (A, B und C), die als einzigen Bestandteil eine Immobilie besitzt, welche sie im Wege vorweggenommener Erbfolge von ihrer Mutter übertragen bekommen haben.Das Anwesen ist mit einem Wohnhaus bebaut (360 qm² Wohnfläche). Dieses besteht aus zwei Wohnungen (nicht geteilt) mit 120 qm² UG und 240 qm² EG/DG.Die Grundstücksgemeinschaft soll aufgelöst werden.Beabsichtigt ist zunächst, dass der Ehemann EMC von Schwester C den Anteil der Schwester A erwirbt (Notartermin geplant April 2019) und in einem zweiten Schritt (späterer Notartermin – geplant Juni 2019) der Sohn SOC der Schwester C den Anteil der B erwirbt.Danach werden somit der Ehemann EMC der C, die C (als Übriggebliebene der Grundstücksgemeinschaft) und der Sohn SOC der beiden Eltern (EMC und C) zu je 1/3 beteiligt sein.Frage 1: Entsteht durch den Verkauf von A und B Grunderwerbsteuer beim Ehemann und beim Sohn? Falls ja, wie könnte die Grunderwerbsteuer vermieden werden?Ergänzender Sachverhalt:Es wird nach dem Erwerb zwischen den drei Beteiligten eine zivilrechtlich wirksame Vereinbarung geschlossen, wonach der Sohn die Kellerwohnung nutzen kann und seine Eltern die restliche Wohnfläche (jedoch soll noch keine Teilungserklärung erfolgen). Zur Nutzung gehört die Kosten und Lastentragung, aber auch die Berechtigung zur Vermietung und das Recht, die Miete für sich zu behalten.Die Kellerwohnung muss dringend renoviert werden. Der Renovierungsbedarf wird auf 200.000,00 EUR geschätzt. Diese Kosten trägt ausschließlich der Sohn (anschaffungsnahe Herstellungskosten liegen unstrittig vor).Im Anschluss an die Renovierung soll erst Wohneigentum gebildet werden, so dass im Anwesen dann zwei selbständige Wohneinheiten nach demWEG existieren und der Sohn an der Einheit Kellerwohnung Alleineigentümer ist, während die Eltern gemeinsam die EG/DG Wohnung besitzen.Der Sohn vermietet anschließend die Kellerwohnung.Frage 2:Sind die Renovierungskosten beim Sohn „alleine“ absetzbar, wenn zum Zeitpunkt der durchgeführten Renovierung noch Miteigentum mit den Eltern besteht? Er zahlt diese wie oben erwähnt alleine. Frage 3:Besteht hier die Gefahr einer anteiligen Schenkung des Sohnes an die Eltern durch die Übernahme der Renovierungskosten (zu 2/3 für die Eltern) die Kellergeschosswohnung betreffend, da zum Zeitpunkt der Renovierung die Eltern mit 2/3 auch an der Kellerwohnung beteiligt sind?Frage 4:Oder entsteht erst im Falle der späteren Teilung der Immobilie eine anteilige Schenkung, wenn bei Teilung die Werte der beiden Wohnungen sehr ungleich sind, da in der Wohnung UG renoviert wurde?Frage 5:Was gibt es für Alternativen?