Sachverhalt: Zwei Brüder erhielten im Jahr 2005 im Wege einer Schenkung durch ihre Eltern das Eigentum an einem Grundstück zu je 50 %. Die Eltern behielten sich an dem unbebauten Grundstück einen Nießbrauch vor. Zu einem späteren Zeitpunkt wurden auf dem Grundstück zwei Einfamilienhäuser gebaut und vermietet. Die nötigen finanziellen Mittel hierfür erhielten die beiden Brüder ebenfalls im Wege einer Schenkung durch ihre Eltern. Aufgrund des Nießbrauchsrechts erzielten die Eltern Vermietungseinkünfte nach § 21 EStG. Die beiden Brüder beabsichtigen nun den Verkauf des Grundstücks mit den beiden Einfamilienhäusern. Der zu erzielende Kaufpreis soll gleichlaufend in vier Eigentumswohnungen reinvestiert werden, welche ebenfalls zu je 50 % im Eigentum der Brüder stehen werden. Um das Grundstück lastenfrei veräußern zu können, soll der ursprünglich eingeräumte Nießbrauch der Eltern durch eine lebenslange Rente an die Eltern abgelöst werden. Die Höhe der Rentenzahlungen soll den ursprünglich aus dem Nießbrauch erzielten Vermietungseinkünften entsprechen. Für die Übertragung von Privatvermögen vereinbarte Versorgungsleistungen sind seit 2008 nicht mehr durch § 10 Abs. 1 Nr. 1a EStG begünstigt. Es gilt eine Übergangsregel nach § 52 Abs. 23e S. 1 EStG, wonach § 10 Abs. 1 Nr. 1a EStG in der alten Fassung auf Versorgungsleistungen anwendbar ist, welche auf vor dem 01. Januar 2008 geschlossenen Übergabeverträgen beruhen (BFH-Urteil v. 12.05.2015 – IX R 32/14; BMF v. 11.03.2010, BStBl 2010 I S. 227). Im vorliegendem Fall erfolgte die unentgeltliche Übertragung des Grundstücks durch die Eltern gegen Einräumung eines Nießbrauchvorbehalts bereits im Jahr 2005. Folglich ist bei Ablösung des Nießbrauchrechts gegen nun zu erfolgende Versorgungsleistungen grundsätzlich § 10 Abs. 1 Nr. 1a EStG in der alten Fassung anwendbar, wonach die Versorgungsleistungen bei den beiden Brüdern in vollem Umfang als Sonderausgaben abzugsfähig wären (sog. „gleitende“ Vermögensübertragung). Es spricht jedoch dagegen, dass die Ablösung des Nießbrauchrechts der lastenfreien Veräußerung des Vermögens dient. Durch die Veräußerung besteht insofern kein Zusammenhang zwischen den wiederkehrenden Leistungen und dem ehemals (unentgeltlich) übertragenen Vermögensgegenstand. Der BFH verweigert den Sonderausgabenabzug sowohl dann, wenn der vorbehaltene Nießbrauch sogleich nach der Vermögensübergabe abgelöst und die Wirtschaftseinheit veräußert wird (BFH v. 24.7.1996, BStBl II 1997, 315; BFH v. 20.8.1997, BFH/NV 1998, 688) als auch dann, wenn das Grundstück zeitlich später nach der Ablösung des vorbehaltenen Nießbrauchs veräußert wird (BFH v. 14.2.1996, BStBl II 1996, 687). Frage: 1) Stimmen Sie unserer Auffassung zu, dass ein Sonderausgabenabzug der zu vereinbarenden Rente gem. der Übergangsregelung zu § 10 Abs. 1 Nr. 1a EStG a.F. aufgrund der zeitnahen Veräußerung nicht in Betracht kommt? 2) Wie werden die Rentenzahlungen stattdessen einkommensteuerlich behandelt? a. Stellen die Rentenzahlungen Entgelt für die Ablösung des Nießbrauchrechts dar (entgeltlicher Vorgang) und fallen daher seitens der Brüder Anschaffungskosten für das nicht mehr belastete Grundstück, welches anschließend veräußert wird, oder für das neu zu erwerbende Grundstück an? Stellen die Rentenzahlungen dann als Veräußerungsrente Einkünfte der Eltern i.S.d. § 22 Nr. 1 S. 3 Buchst. a Doppelbuchst. bb EStG dar, welche mit ihrem Ertragsanteil zu versteuern sind? Kann der Ertragsanteil der Rentenzahlungen gleichlaufend als Werbungskosten bei Vermietung des neuen Grundstücks durch die Brüder geltend gemacht werden? b. Handelt es sich bei der Ablösung des Nießbrauchrechts durch die Vereinbarung einer Rente aufgrund der vorhergehend unentgeltlichen Grundstücksübertragung gegen Einräumung eines Nießbrauchrechts um einen insgesamt unentgeltlichen Vorgang, so dass die Rentenzahlungen seitens der Eltern nicht steuerbar sind und seitens der Brüder nicht als Sonderausgaben abziehbar?