Von Immobilien-GbR zu GmbH

Umwandlung, Formwechsel

Fragestellung

Eine vermögensverwaltende GbR hält umfangreichen Grundbesitz. Ziel ist es, den Grundbesitz von der GbR in eine GmbH zu verlagern, ohne dass Grunderwerbsteuer anfällt.

Problematik: Eine GbR kann nicht durch Formwechsel in eine GmbH umwandelt werden. Daher ist nach Umwandlungsgesetz/ Umwandlungssteuergesetz ein zweistufiges Vorgehen geplant. Stufe 1: Die GbR erhält einen Gesellschaftsvertrag und wird als KG im Handelsregister eingetragen (GmbH & Co. KG um aus der vermögensverwaltenden GbR eine gewerbliche KG zu machen wird die Rechtsform der GmbH & Co. KG gewählt). Dann erfolgt ein Formwechsel der KG gem. § 190, 191 UmwG in eine GmbH.

1. Fällt bei der "Umwandlung" der GbR in eine KG (Stufe 1) Grunderwerbsteuer an?

2. Fällt beim Formwechsel der KG in eine GmbH (Stufe 2) Grunderwerbsteuer an?

Kurzgutachten

Nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG unterliegt der Grunderwerbsteuer ein Kaufvertrag oder ein anderes Rechtsgeschäft, das den Anspruch auf Übereignung eines inländischen Grundstücks begründet.

Nach § 1 Abs. 1 Nr. 3 GrEStG ist der Übergang des Eigentums, wenn kein den Anspruch auf Übereignung begründendes Rechtsgeschäft vorausgegangen ist und es keiner Auflassung bedarf, steuerpflichtig.

Angesprochen könnte eine Einbringung nach § 24 UmwStG sein. Damit es sich um einen Fall des § 1 Abs. 1 Nr. 3 GrEStG handelt, muss die Einbringung im Wege der Gesamtrechtsnachfolge (also Verschmelzung, Spaltung, Vermögensübertragung) erfolgen.

Erfolgt die Einbringung nach § 24 UmwStG, dürfte § 1 Abs. 1 Nr.3 GrEStG nicht gegeben sein. Es liegt zudem keine Umwandlung: Verschmelzung, Spaltung, Vermögensübertragung vor.

Damit ist der Vorgang nicht unter § 1 Abs. 1 Nr. 3 GrEStG sondern unter § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG zu erfassen. Der Vorgang ist dem Grunde nach steuerbar.

§ 6a GrEStG sollte nicht anwendbar sein. Für die Anwendung des § 6a GrEStG ist es Voraussetzung, dass es sich um einen „nach § 1 Abs. 1 Nr. 3, Abs. 2, 2a, 3 oder Abs. 3a steuerbaren Rechtsvorgang“ handeln muss, der „aufgrund einer Umwandlung im Sinne des § 1 Abs. 1 Nr. 1 bis 3 des UmwG verwirklicht“ wurde.

Die Einbringung nach § 24 UmwStG ist als solche hier grundsätzlich nicht erwähnt. Der Wortlaut des § 6a S. 1 GrEStG gibt aber auch eine andere Auslegungsalternative her: „…bei Einbringungen sowie bei anderen Erwerbsvorgängen auf gesellschaftsvertraglicher Grundlage…“. Ob hier eine Einbringung, die nicht explizit in § 1 Abs. 1 Nr. 3 UmwG benannt ist, eingeordnet werden kann, ist fraglich und derzeit strittig. Nach Auffassung von Pahlke soll dies jedenfalls nicht der Fall sein, s. Pahlke, GrEStG, § 1 Rn. 153 ff. Folgt man dieser Rechtsauffassung, so kann ein Restrisiko hinsichtlich der Grunderwerbsteuer nicht ausgeschlossen werden, falls ein Einbringung nach § 24 UmwStG erfolgt.

Ebenso fehlt es im beschriebenen Sachverhalt aber an einem herrschenden Unternehmen nach § 6a GrEStG. M.E. ist § 6a GrEStG nicht anwendbar.

Indes könnte § 5 Abs. 1 GrEStG anwendbar sein. Hiernach wird der Übergang des Grundstücks auf eine Gesamthand steuerfrei gestellt. Erfasst werden von § 5 GrEStG alle Erwerbsvorgänge nach § 1 Abs. 1 GrEStG. Nach jüngster Rechtsauffassung / Rechtsprechung vermittelt die GbR jedoch Gesamthandsvermögen, s. Otto Palandt (Hrsg.), BGB,§ 719 Rn. 1. Das Grundstück geht von der GbR-Gesamthand auf die KG-Gesamthand über. Die Norm des § 5 Abs. 1 GrEStG ist für Übertragungen zwischen Gesamthandsvermögen nicht anwendbar.

Nach § 6 Abs. 3 GrEStG gilt § 6 Abs. 1 GrEStG entsprechend für den Übergang eines Grundstücks von einer Gesamthand auf eine andere Gesamthand.

Das Grundstück geht von der GbR-Gesamthand auf die KG-Gesamthand über, mittels Einbringung. Demnach könnte die Steuerbefreiung des § 6 Abs. 3 GrEStG anwendbar sein. Es wird jedoch eine Behaltensfrist von 5 Jahren ausgelöst, § 6 Abs. 3 S. 2 und Abs. 4 GrEStG. Sofern ein Formwechsel innerhalb dieser 5 Jahre von der KG zur GmbH erfolgt, besteht ein hohes Risiko, dass die Finanzverwaltung diesen Formwechsel als schädlich betrachtet und nachträglich für den Übergang GbR zu KG Grunderwerbsteuer erhebt.

M.E. könnte alternativ folgendes gemacht werden:

-           In die GbR tritt GmbH als Komplementärin ein; GbR wird „automatisch“ zu einer KG; alternativ könnte auch ein Formwechsel gemacht werden; kein steuerbarer Tatbestand nach § 1 Abs. 1 GrEStG (Prüfung durch Gesellschaftsrechtler erforderlich)

-           Formwechsel KG in GmbH; kein Tatbestand nach § 1 Abs. 1 GrEStG; eine Schamfrist sollte m.E. beachtet werden.

In diesem Fall müsste m.E. keine Grunderwerbsteuer anfallen.

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