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Vorfälligkeitsentschädigung

Vorfälligkeitsentschädigung, Werbungskosten

Fragestellung

Ein Mandant möchte gern seine Darlehen zurück bezahlen. Die Bank würde sich ggf. auf eine Vorfälligkeitsentschädigung einlassen. Die Darlehen (Zinsen) sind in der Vermietung und Verpachtung als Werbungskosten angesetzt.

Frage: Kann bei einer Weitervermietung von unseren Mandanten die Vorfälligkeitsentschädigung als Zins in der Einkommensteuer als Werbungskosten angesetzt werden? Wenn ja, kann ggf. auch eine Aufteilung über mehrere Jahre der Vorfällikeitsentschädigung erfolgen?

Kurzgutachten

Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung sind grundsätzlich alle durch diese Einkunftsart veranlassten Aufwendungen. Nach der Rechtsprechung des BFH liegt eine derartige Veranlassung vor, wenn objektiv ein wirtschaftlicher Zusammenhang mit der auf Vermietung und Verpachtung gerichteten Tätigkeit besteht und subjektiv die Aufwendungen zur Förderung der Nutzungsüberlassung gemacht werden.

 

Eine Vorfälligkeitsentschädigung ist das Entgelt für den vorzeitig zurückgezahlten Kredit. Die ursprünglich vereinbarte zeitlich begrenzte Erfüllungsfrist wird beseitigt, der Erfüllungszeitpunkt wird vorverlegt (BGH, Urteil v. 1.7.1997, XI ZR 267/96, BGHZ 136, 161). Die Vorfälligkeitsentschädigung kann im Rahmen einer Sondertilgung oder einer Umschuldung, z. B. zur Aufnahme eines Darlehens zu günstigeren Konditionen, entstehen. Die für die Zustimmung zur vorzeitigen Ablösung eines Immobilienkredits an den Darlehensgeber zu zahlende Entschädigung gehört nach der Rechtsprechung zu den Schuldzinsen i. S. v. § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG. Schuldzinsen können nach dieser Vorschrift als Werbungskosten abgezogen werden, "soweit sie mit einer Einkunftsart in wirtschaftlichem Zusammenhang stehen". Den wirtschaftlichen Zusammenhang im Sinne der Vorschrift beurteilt der BFH nach Maßgabe des Veranlassungsprinzips. Eine Vorfälligkeitsentschädigung könnte danach zu Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung führen, wenn das sie "auslösende Moment" bei wertender Betrachtung der Erzielung von Einkünften durch entgeltliche Nutzungsüberlassung zuzurechnen wäre.

 

Fazit:

Eine Vorfälligkeitsentschädigung ist ein Ausgleich für entgehende Zinsen und hat daher selbst Zinscharakter (BFH v. 6.12.2005, VIII R 34/04, BStBl II 2006, 265, BFH/NV 2006, 677). Kündigt der Schuldner nun ein durch die Vermietung veranlasstes Darlehen vor dem vereinbarten Fälligkeitszeitpunkt, um durch Umfinanzierung z. B. eine niedrigere Zinsbelastung zu erhalten, so bildet die Vorfälligkeitsentschädigung Werbungskosten.

Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung selbst ermitteln sich gem. § 2 Abs. 2 Nr. 2 EStG als Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten (sog. Überschusseinkünfte). Im Bereich der Überschusseinkünfte nach § 2 Abs. 2 Nr. 4 bis 7 EStG sowie bei Gewinnermittlung durch Überschussrechnung nach § 4 Abs. 3 EStG übernimmt die zeitliche Zuordnung von Einnahmen und Ausgaben das – formale – Zufluss- und Abflussprinzip des § 11 EStG. § 11 EStG hat die Funktion zu bestimmen, wann Einnahmen und Ausgaben für Zwecke der Einkommensermittlung zu berücksichtigen sind, d. h. welcher Steuerperiode vom Stpfl. erzielte Einnahmen oder geleistete Ausgaben – zeitlich – zuzuordnen sind.

Sachverhaltsbezogen wäre die Vorfälligkeitsentschädigung gem. § 11 Abs. 2 S. 1 EStG im Zeitpunkt der Zahlung zu berücksichtigen; eine Verteilung auf mehrere Jahre ist nicht vorgesehen.

§ 11 Abs. 2 S. 3 EStG ist nicht einschlägig, da die Zahlung nicht für eine Nutzungsüberlassung erfolgt.

 

Anmerkung:

Die Vorfälligkeitsentschädigung für die vorzeitige Ablösung eines Darlehens im Zusammenhang mit der Grundstücksveräußerung ist nicht als Werbungskosten abzugsfähig (BFH, Urteil v. 23.9.2003, IX R 20/02, BFH/NV 2004 S. 125, BStBl 2004 II S. 57).

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