Der Onkel meines Mandanten ist Eigentümer eines großen Hauses, in dem Ferienzimmer vermietet werden. Es ist geplant, dass meinem Mandanten dieses Grundstücks im Rahmen einer gemischten Schenkung Mitte diesen Jahres übertragen wird. Da das Haus renovierungsbedürftig ist, möchte es mein Mandant umfassend renovieren lassen und danach weiterhin vermieten. Obwohl der Übergang von Nutzen und Lasten wie gesagt erst Mitte des Jahres stattfinden wird, hat mein Mandant bereits einen Architekten beauftragt und mit den Arbeiten (ohne mein Wissen) bereits begonnen. Es ist noch nicht abschließend geklärt, ob die durchgeführten Maßnahmen zu Werbungskosten oder Herstellungskosten führen werden. Sind die Kosten, die vor Übergang der Nutzen und Lasten angefallen sind und von meinem Mandant beauftragt und bezahlt wurden bei den Einkünften aus Vermietung als - Werbungskosten abziehbar oder, falls es sich nicht um WK handelt, - als Herstellungskosten aktivierbar und über die Afa absetzbar?