Ich habe einen Mandanten, der seinem Sohn ein gemischt genutztes Gebäude schenken will. Das Grundstück ist 1.230 qm groß und der Bodenrichtwert beträgt 370 Euro. Das Gebäude ist wie folgt genutzt: Im Erdgeschoss befindet sich ein Ladengeschäft. Die Netto-Kaltmiete beträgt Euro 1.150,00 mtl. Im Obergeschoss befindet sich eine Wohnung. Die Netto-Kaltmiete beträgt Euro 750,00. Im Dachgeschoss befindet sich eine Wohnung. Die Netto-Kaltmiete beträgt Euro 750,00. In den Mietpreisen ist jeweils ein Stellplatz auf dem Grundstück enthalten. Das Baujahr des Gebäudes ist 1963. Im Jahre 2013 wurden die Heizung und die beiden Bäder erneuert. Das Gebäude ist schuldenfrei. Der Vater (Schenker) behält sich den Nießbrauch vor. Er ist 71 Jahre alt. Der steuerliche Überschuss im Jahr 2017 betrug Euro 21.500,00. Ich habe den Wert nach Ertragswert ermittelt und erhalte insgesamt nur einen Grundstückswert von Euro 480.000,–. Nach Abzug der Nießbrauchsauflage ergibt sich nur ein schenkungssteuerlicher Wert von Euro 262.000,00. Das erscheint mir sehr gering. Habe ich bei der Berechnung etwas fehlerhaft beurteilt oder vergessen?